Theo quy định của Luật Nhà ở, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định. Trong đó nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Nói dễ hiểu dự án nhà ở thương mại là dự án do các chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán theo cơ chế thị trường, kiếm lời. Show Những loại đất có thể dùng để lập dự án nhà ởCăn cứ theo quy định của Luật nhà ở 2014, Luật đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020, để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở với mục đích thương mại, tổ chức kinh tế sẽ được sử dụng đất thông qua các hình thức sau Đất ởQuy định tại khoản 1 điều 23 Luật nhà ở 2014, sửa đổi bổ sung bởi điểm c khoản 1 điều 75 Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế được quyền sử dụng diện tích đất ở để xây dựng dự án đầu tư nhà ở. Theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013, Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ởGồm các loại đất sau:
Như vậy có thể thấy hầu hết các loại đất đều có thể dùng để lập dự án nhà ở, nếu phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Vậy trong trường hợp, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở không thuộc loại đất ở, sau khi được phê duyệt chủ trương dự án, Doanh nghiệp sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu nhà ở trên thửa đất đó. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy định tại điều 57 Luật đất đai 2013.  Đất nông có thể được dùng để lập dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp quy hoạch và được chuyển mục đích sử dụng đất Căn cứ xác định loại đấtViệc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây: 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này; 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này; Trên thực tế rất nhiều khu đất quốc phòng, đất sản xuất kinh doanh trước đây trong nội đô TP HCM được chuyển sang dùng để xây dựng dự án nhà ở Các hình thức sử dụng đất để lập dự án nhà ởHình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại Theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư, nhà đầu tư có bốn hình thức sau đây để tạo lập quỹ đất xây dựng dự án nhà ở Thứ nhất, sử dụng diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để xây dựng nhà ở thương mại. Thứ hai, được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán. Thứ ba, được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê. Thứ tư, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
(Xây dựng) – Theo quy định mới tại Nghị định số 53/2017/NĐ-CP: Từ ngày 25/6 tới, cá nhân, tổ chức, hộ gia đình muốn xin cấp giấy phép xây dựng cần có một trong 12 loại giấy tờ về đất đai sau.
1- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003; 2- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo Luật đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12; 3- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; Nghi định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ; 4- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định; 5- Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận; 6- Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 1-7-2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; 7- Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất; 8- Giấy tờ về xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, chửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình lịch sử; 9- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của ủy ban nhân dân cấp huyện; 10- Hợp đồng thuê đất; 11- Văn bản của cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; 12- Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đề nghị của cơ quan cấp phép xây dựng. Trường hợp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đã được nộp trước ngày có hiệu lực thi hành của Nghị định này (25-6-2017) nhưng chưa được cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư cập nhật giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Nghị định này để được cấp giấy phép xây dựng. BXD Theo Link gốc:
Chào luật sư! Tôi có vấn đề thắc mắc muốn hỏi luật sư nhờ tư vấn. Chuyện là, mẹ tôi và các anh chị em trong gia đình nhà ngoại được ông bà ngoại có chia cho mỗi người con 1 phần đất ( sau khi ông tôi mất mới làm xong giấy tờ), nhưng thời điểm đó, lúc tách sổ người hướng dẫn có hỏi gia đình có nhu cầu mua (chuyển) đất thổ cư hay không (mẹ tôi và anh chị trong gia đình tôi thấy chưa cần thiết nên ko chuyển). Nội dung tư vấn : Khu đất nằm ở Bình Dương (ngay khu vực con kênh đào). Nhưng về sau, dì 3 tôi có nhu cầu cần xây nhà, nhưng nhà nước ko cho chuyển thổ cư, nên dì tôi vẫn cất nhà trên nền đất nông nghiệp ấy (vì ko cất thì ko có chỗ ở, nhà cũ đã bị quy hoạch), và hộ khẩu số nhà đều đã xin được.Nay tôi được nghe thông báo là đăng kí chuyển đât thổ cư từ xã, và mẹ tôi đã đi đăng kí xin chuyển 100 m thổ cư (nhưng phải chờ năm sau mới xem có được chuyển hay ko?)Tôi muốn hỏi là: + nếu được chuyển thì giá tiền chuyển sang đất thổ cư là bao nhiêu? và đóng những thuế gì? + Dì tôi nói ko cần chuyển thổ cư vì bà đã cất nhà và có giấy tờ ngôi nhà, như vậy đúng ko? Trân thành cảm ơn! Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau: Thứ nhất, các khoản phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013 như sau: Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; 2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Ngoài ra, về nghĩa vụ tài chính khi được chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể căn cừ theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP để xác định nghĩa vụ tài chính mà gia đình bạn phải nộp. Tuy nhiên, bạn chưa trình bày về mục đích sử dụng của loại đất đang định chuyển là gì nên chưa thể xác định chính xác quy định để chuyển mục đích trong trường hợp này; vì vậy, bạn cần xem xét về mục đích sử dụng đất của loại đất cũ và đối chiếu với quy định tại Nghị định 45 nêu trên để xác định nghĩa vụ tài chính mà gia đình cần phải nộp. Thứ hai, đã xây nhà trên đất nông nghiệp có cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Căn cứ theo Điểm k khoản 2 Điều 89 luật Xây dựng 2014 quy định về đối tượng xin giấy phép như sau: Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng 2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm: k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa; Tuy nhiên luật Đất đai 2013 có quy định: Luật Đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: khoản 1 Điều 170: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”. Dì bạn xây nhà trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất là trái quy định của pháp luật. Việc xây dựng đó có căn cứ để xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 13 khoản 7 Nghị định 121/2013/NĐ-CP: 7. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: a) Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng; b) Xây dựng công trình sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, nếu như gia đình bạn nộp lại 40% giá trị của ngôi nhà thì gia đình vẫn xin được giấy phép xây dựng lại và xin hoàn công được với công trình trên. Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Có được phép xây nhà trên đất nông nghiệp ?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến - Số điện thoại liên hệ 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời. Trân trọng./. CV Bảo Châu - Công ty luật Minh Gia. |
