Phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm đã hoàn thành vào cuối ngày 10.12 với kết quá khá bất ngờ. Nếu như ở hai lô đầu tiên, giá trúng thầu tương đương 470 triệu đồng/m² và gần 600 triệu đồng/m² thì đến hai lô sau, giá trúng thầu đã được đẩy lên mức hàng tỉ đồng. Cụ thể, Công ty TNHH thương mại Bình Minh (trụ sở tại Hà Nội) trúng đấu giá lô đất 3-9 với giá 5.026 tỉ đồng, tương đương 1 tỉ đồng/m², gấp 7 lần giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất cuối cùng ký hiệu 3-12 chính thức thuộc về Công ty TNHH đầu tư bất động sản (BĐS) Ngôi Sao Việt sau 70 lần trả giá và trúng thầu với gần 2,44 tỉ đồng/m², gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Lô đất này có mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, do nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm đã mang về cho ngân sách TP.HCM 37.346 tỉ đồng.
Giá đấu thầu cao ngất ngưởng đã khiến nhiều chuyên gia lẫn người dân “choáng váng”, bởi nếu tính bài toán kinh doanh thì đây là một mức giá không tưởng. Ước tính theo quy hoạch được duyệt, chỉ tính riêng tiền đất, mỗi căn hộ ở 4 khu đất này phải gánh giá đất thấp nhất là 35 tỉ đồng. Còn với lô đất do Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt trúng thầu với giá lên gần 2,44 tỉ đồng/m² trong khi quy hoạch dự án này dự kiến gồm 570 căn hộ với tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m², thì mỗi căn hộ có trị giá gần 43 tỉ đồng, chưa bao gồm phí xây dựng và lợi nhuận của doanh nghiệp (DN).
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty GIBC, nói ngay: “Giá cao quá, cao bất thường”. Theo phân tích của ông, mức giá lên gần 2,5 tỉ đồng/m² là chưa từng có từ trước đến nay tại TP.HCM. Bởi giá đất tại đường Nguyễn Huệ hay Đồng Khởi, trung tâm Q.1, vốn được xem là đắt đỏ nhất của thành phố thì hiện nay có thể cũng chỉ xoay quanh mức 1,8 - 2 tỉ đồng/m². Giá trị đất luôn được tính đi kèm với vị trí là hạ tầng, dịch vụ xung quanh nối liền với dự án. Vì vậy chỉ có trung tâm thành phố đã phát triển với hàng loạt khách sạn, khu hội nghị phức hợp hạng sang như Q.1, dịch vụ kinh doanh nhộn nhịp và được xem là đất hiếm mới có thể lên cao như vậy. Việc bỏ giá thầu cao ngất ngưởng phản ánh kỳ vọng của DN trong tương lai khi Thủ Thiêm phát triển thành đô thị mới hay trung tâm tài chính của cả nước và khu vực, nhưng ông Nghĩa cho rằng đây vẫn là một “ẩn số”. “Hiện nay rất nhiều anh em, bạn bè thường xuyên theo dõi mảng BĐS đều tự phân tích và đưa ra câu hỏi là liệu công ty sẽ làm gì đối với lô đất đã mua với giá cao không tưởng đó. Vì nếu như khai thác căn hộ là không hợp lý. Hiện nay các căn hộ thuộc dạng cao cấp của khu Thủ Thiêm cũng chỉ xoay quanh 110 - 120 triệu đồng/m², tương đương với căn hộ trung bình khoảng 80 - 90 m² thì giá tổng cộng từ 8 - 10 tỉ đồng/căn. Như vậy với giá bán căn hộ lên hơn 40 tỉ đồng thì sẽ khó có khách. DN chỉ có thể khai thác dịch vụ siêu cao cấp như khách sạn 6 - 7 sao, các khu trung tâm hội nghị cao cấp khi kỳ vọng Thủ Thiêm được phát triển thành trung tâm tài chính của cả nước và khu vực”, ông Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh. Nhưng nhiều người thì lại nhớ về vụ bỏ giá cao rồi “bỏ của chạy lấy người” trước đây. Đó là Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá khu đất ở đường Lê Duẩn (Q.1, TP.HCM) cao hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm, tạo ra mức giá không thật tại khu vực đó. Tuy nhiên, sau đó công ty này thấy “hối hận” vì mua giá cao và lừng khừng không thanh toán. Người dân ngày càng khó mua nhàLiệu sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, mặt bằng giá các dự án BĐS khác sẽ bị đẩy tăng lên hay không? Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, điều này chắc chắn sẽ tác động đến giá nhiều loại đất ở TP.HCM. Hiện nay, đã có nhiều chủ đầu tư lẫn chuyên gia cho rằng lạm phát đang gia tăng thì từ năm sau, giá BĐS tại TP.HCM sẽ có khả năng lên cao nữa. Do vậy, việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới. Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở. Đồng thời không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn. Thậm chí nếu như DN sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền thì các hệ lụy nêu trên vẫn còn. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam, cũng cho rằng phiên đấu giá có lô tăng đến hơn 8 lần so với giá khởi điểm sẽ làm cho giá đất xung quanh tăng nóng. Từ đó đẩy mặt bằng giá nhà đất tại TP.HCM lên một nấc mới trong bối cảnh giá BĐS của thành phố vốn đang ở mức quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Những chủ đầu tư chuẩn bị bán có lý do sẽ đẩy giá bán lên, vượt quá giá trị thực của sản phẩm. Hiện nay giá căn hộ hạng sang của VN đã tiệm cận Singapore, cao hơn cả Malaysia, nhưng sau đợt đấu giá này giá nhà hạng sang của TP.HCM sẽ cao hơn Singapore nhiều. Đây là sự bất ổn cho thị trường sắp tới. Đồng thời, ông cho rằng đã có tình trạng nhiều DN cố đẩy giá để mua nhưng rồi sau đấu giá thì bỏ cuộc, không đủ năng lực thực hiện. Hơn nữa, sau khi đấu giá thì tính toán lại không biết làm gì bán để có lời, không có nguồn lực để thanh toán tiền mua đất và triển khai dự án. Khi đó sẽ làm mất công mất sức của cơ quan nhà nước, mất đi ý nghĩa của cuộc đấu giá. “Đấu giá đất tăng cao như thế, nghe ra có vẻ mừng nhưng đằng sau đó bất ổn nhất là giá đất thị trường ngày càng tăng trong khi bảng giá đất vẫn còn thấp hơn nhiều so với thị trường. Cũng không thiếu trường hợp đấu giá cho cố xong rồi bỏ cuộc. Như vậy sẽ xử lý thế nào vì vẫn còn rất nhiều lô đất khác còn đấu giá nữa. Giá đất tăng lên làm sao phải phù hợp với hạ tầng giao thông, đô thị, quy hoạch rồi nhiều thứ khác. Hiện Thủ Thiêm vẫn còn trống trải, chưa hình thành được một đô thị hoàn chỉnh như Phú Mỹ Hưng”, ông Nguyễn Hoàng chia sẻ thêm.
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thông thường các dự án đấu giá tài sản đều yêu cầu người tham gia phải nộp tiền cọc từ 5 - 10% giá trị khởi điểm lô đất. Ví dụ nếu như quy định nộp 10% tiền cọc thì Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt đã phải nộp khoảng 200 tỉ đồng cho lô đất trúng đấu giá nói trên. Song song đó, quy định trong thời gian bao nhiêu ngày khi DN trúng thầu nhưng không nộp tiền thì xem như bị mất cọc. Do đó ban tổ chức thực hiện đúng quy định, không du di gia hạn dù với bất cứ lý do gì, nếu trường hợp DN bỏ cọc thì chi phí đó đủ để có thể tổ chức đấu giá lại. Tin liên quan
Biệt thự trăm tỷ, chung cư mỗi m2 hàng trăm triệu đồng Năm 2021, thị trường bất động sản ghi dấu với nhiều dự án có mức giá cao kỷ lục. Giá căn hộ liên tục lập "đỉnh" mới trên thị trường. Ngay từ quý II/2021, Bộ Xây dựng đã thông tin về một loạt dự án tại Hà Nội, TP.HCM có vị trí đặc biệt, trung tâm với mức giá quảng cáo, chào bán rất cao. Như dự án Spirit Of Saigon (quận 1) giá khoảng 400 triệu đồng/m2; Sunshine Venicia Thủ Thiêm giá khoảng 150 triệu đồng/m2; The River Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) giá khoảng 110 triệu đồng/m2. Dự án 22-24 phố Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội), giá căn hộ có diện tích 120-250m2 được chào bán khoảng 85-175 tỷ đồng. Căn hộ được xem là đắt đỏ bậc nhất ở TP.HCM phải kể dự án One Central Saigon (quận 1) với giá lên đến 23.000 USD/m2, thậm chí có căn hộ mỗi mét vuông được chào bán với giá khoảng 800 triệu đồng.
Ở phân khúc đất nền và biệt thự giá còn tăng vọt chóng mặt thậm chí còn được cho là "ngáo giá". Tại Hà Nội thời gian qua thị trường xôn xao với thông tin rao bán biệt thự tại dự án The Lotus Center thuộc giai đoạn 3 của khu đô thị Nam Thăng Long (khu đô thị Ciputra, quận Tây Hồ) với giá hơn 100 tỷ đồng. Dự án do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Thanh Trì làm chủ đầu tư. Đơn vị phát triển dự án là Vimefulland thương hiệu bất động sản của Tập đoàn Dược phẩm Vimedimex. Theo giới thiệu, trong 81 căn biệt thự - liền kề tại dự án này thì có 6 căn biệt thự lâu đài “siêu VIP” thuộc khu BT5C. Trong đó có căn biệt thự diện tích trên khoảng 400m2, giá bán giao động từ 280 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Như vậy, để sở hữu một siêu biệt thự trên 400m2 ở đây, khách hàng cần bỏ ra ít nhất hơn 100 tỷ đồng cho một căn biệt thự mới hoàn thiện xây dựng mặt ngoài. Tại khu đô thị Vinhomes Green Bay (phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), giá một số biệt thự hiện đã chạm mốc 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4-5 lần so với 4-5 năm trước. Một căn biệt thự song lập khoảng 150m2 tại khu đô thị này được rao bán với giá khoảng 60-70 tỷ đồng.
Khảo sát giá biệt thự tại khu vực ven Hà Nội như Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Ninh… cũng tăng rất mạnh. Dự án Ecopark (Hưng Yên), cách đây vài năm khi ra mắt khu biệt thự đảo với giá khoảng 15-20 tỷ đồng/căn đã tạo ra mức giá kỷ lục thời điểm đó thì gần đây giá rao bán đã tăng lên 50 - 70 tỷ đồng/căn, khoảng 180-200 triệu đồng/m2. Phân khúc đất nền được coi là điểm nóng sốt đất của thị trường năm 2021 với giá bán “bỏng tay” tăng giá theo tuần thậm chí theo ngày. Ghi nhận tại các khu vực vùng ven Hà Nội như các huyện Đan Phượng, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Thanh Trì... giá đều tăng dựng đứng. Đất vị trí đẹp trung tâm thị trấn của huyện Đan Phượng đã tăng từ khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2 lên 60-70 triệu đồng/m2. Vào thời điểm sốt đất, tại Đông Anh (Hà Nội), nhiều khu đất trước kia có giá dưới 20 triệu đồng/m2 giờ lên 50-60 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhân viên môi giới còn cho biết có thể bán "ăn" chênh lệch 5-8 triệu/m2 chỉ qua một ngày… Đến những tháng cuối năm 2021 cận Tết Nguyên Đán, ngay sau khi nới lỏng giãn xã hội, sốt đất tiếp tục quay trở lại. Trên cả nước lại xuất hiện những “điểm nóng”, giá nhà đất tiếp tục tăng mạnh khiến người dân có nhu cầu thực càng thêm chật vật với bài toán an cư. Phía sau phiên đấu giá tỷ USD ở Thủ Thiêm Cơn "địa chấn" đấu giá đất Thủ Thiêm vừa qua đã tạo ra kỷ lục mới. Cuộc đấu giá 4 lô đất rộng khoảng hơn 30.000m2 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía Bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá. Trong đó, cá biệt lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng, tức mỗi m2 chạm ngưỡng 2,4 tỷ đồng, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường tại TP.HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam gây chấn động thị trường.
Đánh giá về các cuộc đấu giá này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, không thể phủ nhận những tác động tích cực mà cuộc đấu giá mang lại. Trong đó sẽ thúc đẩy thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất dần trở thành phương thức chủ yếu để lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư, sẽ góp phần rất quan trọng để xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh. Nhưng phải đi đôi với việc tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, có “quân xanh - quân đỏ”, hoặc đấu thầu “cuội”, có “chân gỗ”, hoặc xảy ra hành vi “thông đồng” giữa một số nhà đầu tư hoặc với người của cơ quan tổ chức đấu giá, đấu thầu. Kết quả các cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm cũng sẽ bổ sung thêm cho ngân sách thành phố 37.346 tỷ đồng. Nhìn từ giá trúng đấu giá quá cao của các lô đất chuyên gia bất động sản cũng đưa ra “dự đoán” giá bán căn hộ của 4 lô đất trong 5-8 năm tới cũng có thể có giá rất cao và rất cách biệt so với giá bán căn hộ cao cấp tại khu đô thị mới Thủ Thiêm thời điểm hiện tại dẫn tới nhiều lo ngại có thể tác động bất lợi từ các phiên đấu giá trên.
Theo chuyên gia, hệ số sử dụng đất là nhân tố quyết định giá trúng đấu giá “tối đa”. Nhìn vào hệ số sử dụng đất, diện tích, số tầng, giá trúng đấu giá…có thể dự đoán giá bán căn hộ đều nằm trong vùng giá căn hộ “siêu sang” mỗi m2 sàn căn hộ từ 500 đến hơn 650 triệu đồng. Trong khi giá căn hộ cao cấp tại khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện nay chỉ khoảng 150 - 200 triệu đồng/m2 tức mức giá dự đoán có thể cao hơn giá thị trường hiện nay từ 2,9-3,8 lần. Chủ tịch HoREA cho rằng, kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực, không có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường. “Giá đất quá cao mới được xác lập sẽ có lợi cho các chủ đầu tư có dự án và đã nộp tiền sử dụng đất, nhưng bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp hoặc mới tạm nộp tiền sử dụng đất. Giá đất quá cao được xác lập sẽ tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1, có lợi cho các dự án siêu sang, tạo cảm giác về mức giá bán căn hộ quận 1 trên dưới 500 triệu đồng/m2 hiện nay trở thành bình thường”, ông Châu nói. Chủ tịch HoREA cũng nêu lên hiện tượng sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm, đã có thông tin về một số chủ đầu tư dừng bán hàng hoặc chấp nhận chịu phạt hợp đồng để “găm” hàng, nghe ngóng chờ cơ hội tăng giá. Và trên thực tế giá nhà đất trên địa bàn TP Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây. Cùng với đó là quan ngại về việc một số doanh nghiệp lợi dụng việc trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, rút ruột ngân hàng hoặc để làm sạch bảng cân đối tài chính. Bên cạnh đó, cũng có ý kiến cho rằng, cần nhìn từ thực tế nếu thực sự các doanh nghiệp trúng đấu giá thực hiện đúng các quy trình và nộp tiền đầy đủ vào ngân sách nhà nước thì việc đấu giá công khai đã góp phần loại bỏ việc công sản, đất đai bị bán rẻ bằng cách thông thầu dẫn đến cả quan chức và nhà đầu tư bị khởi tố, ngân sách nhà nước bị thất thoát như vụ Vimedimex hay nhiều vụ mua bán, chuyển nhượng đất công giá bèo gây bức xúc dư luận.
Thuận Phong  Nghe thông tin sốt đất trở lại, chị Thuỳ lại rao bán mảnh đất đã đầu tư vài năm nhưng từ cơn sốt đầu năm đến giờ vẫn chưa gặp khách dù mảnh đất của chị ở khu vực người ta nói sốt nóng hầm hập, tăng giá từng ngày. |
