Operating income là gì? Công thức tính NOI
Thu nhậplàm việcròng
Định nghĩa
Thu nhậphoạt độngròngtrongtiếng Anh làNet Operating Income,viết tắt là NOI. Nguồn thulàm việcròng (NOI)là mộtđáng giábằng số đượcdùngđể phân tíchlời so với vốncủacáckhoản đầu tưBất Động Sảntạo rathu nhập.
Nguồn thuhoạt độngrònglàtổng thểdoanh thutừ tài sản trừ đitất cảcáckhoản chilàm việccần có. NOI là một con số trước thuế có trên báo cáonguồn thu,dòngtiền tàiBĐS, nó khôngbao gồmnhữngkhoảnchi trảgốcvàlãi chonhữngkhoản vay,tiêu xàivốn, khấu hao tài sản cố định hữu hình, khấu hao khấu hao tài sản cố định vô hình. Khi được sửdụngtrongnhữngngànhcông nghiệp khác, nó được gọi là EBIT haythu nhậptrước khitrả lãivàthuế.
Công thức tính NOI
Thu nhậplàm việcròng (NOI) = RR OE
Trongđó:
RR làdoanh thutừBất Động Sản Nhà Đất
OE làkhoản chi
Đặc điểm của NOI
Nguồn thuhoạt độngrònglà một phương pháp định giá đượctận dụngbởicácngười có chuyên mônBĐS Nhà Đấtnhằmđịnh hướnggiá trịchuẩn xáccủacáctài sảntạothu nhậpcủa họ. Để tính NOI,chi phíhoạt độngcủa tài sản phải được trừ vàothu nhậpmà tài sảnlàm ra.
Ngoàinguồn thutừ việc cho thuê,Bất Động Sản Nhà Đấtcũngthực sự có thểthu từnhữngtiện nghinhư bãi đậu xe, máybán hàngtự động, thiết bị giặt ủi. Chi phílàm việcgồm cóchi phívận hànhvàbảo trì tòa nhà, phí bảo hiểm, phí pháp lí,tiện ích, thuếBất Động Sản,chi phí sửa chữa. Cáckhoản chitiêu vốn, chẳng hạn nhưkhoản chihệ thống điều hòa không khí mới chotoàn cụctòa nhà sẽkhông đượcchèn vàotạitính toán.
NOIgiúpnhữngnhà đầu tưBĐS Nhà Đấtđịnh hướngtỉ lệ vốn hóa, từđấygiúp họ tính toánđánh giátài sản,vì lẽ đócho phép họ so sánhnhữngtài sản khác nhau đểcoixét mua hay bán mộtBất Động Sản Nhà Đất.
Đối vớicáctài sản được tài trợ, NOI cũng đượctận dụngtrongtỉ sốkhả năngtrả nợ (DCR), cho phép người cho vayvàngười đầu tưbiết liệunguồn thucủa một tài sản cógồm cóchi phíhoạt độngvàthanh toánnợnữa không. NOI cũng đượctận dụngđể tính hệ số nhânnguồn thuròng, lợi tức đầu tư,tổng lợi tức đầu tư.
VDvềnguồn thuhoạt độngròng
Giả sử rằng bạn sở hữu mộtBĐShàng nămcung cấpthu nhập do việc kinh doanh đưa lại120.000 đô la,phải chịu8..000 đô lakhoản chilàm việc. Tạitrường hợp này,NOIlà4.000 đô la (120.000 đô la 8.000 đô la). Nếutổng số âm, haykhoản chihoạt độngcao hơnthu nhập do việc kinh doanh đưa lại, thì được gọi làtổn thấthoạt độngròng (NOL).
Cácchủ nợ,người cho vaydịch vụ thương mạidựa vào NOI đểđịnh hướngtiềm năngxây dựngnguồn thucủaBĐS Nhà Đấtsẽ được thế chấp (thậm chí còn cho biếtcácthành tốlịch sử tín dụng) đểra quyết định.
Nói một cách đơn giản: NOI giúp người cho vaynhận địnhcăn bảnđáng giábước đầuBất Động Sản Nhà Đấtbằng cáchdự đoándòngtiền của nó. Nếu nhưmột tài sảnđược coi làcó lãi, người cho vaydùngNOI đểđịnh hướngqui mô khoản vay mà họsẵn sàngcho mượn. Mặt khác,nếutài sảncho thấymột khoản lỗtạilàm việcròng, người cho vaycó tác dụngsẽ từ chối đơn xin thế chấp của người đi vay.
Chủ sở hữu tài sảnthực sự có thểthao túngkhoản chilàm việccủa họbằng cáchtrì hoãnmột sốchi phínhất địnhtạikhităng nhiềuchonhữngchi phíkhác.NOIcũngcó thểđượctăng dầnvới cáchtăng tiền thuêvànhữngloại thu phí khác,đồng thờigiảmkhoản chihoạt độngcần có.
VDcoixét kịch bản sau, chủ sở hữu một căn hộ từ bỏ một khoản thu từ cho thuê1..000 đô la hàng năm, đổi lại người thuê nhà sẽ đóng vai trò là người quản lí tài sản.nếu nhưkhoản tiền chủ sở hữu căn hộthường hayphải trả cho người quản lí tòa nhà là3..000 đô la, thì anh ta vẫnthực sự có thểtrừ đichi phícần cólà3..000 đô latrongkhichi phíthực tế chỉ có1..000 đô la.
(TheoInvestopedia)