Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Datxanh Services cho thấy, trong quý III, tại thị trường trường Hà Nội nguồn cung mới căn hộ có 1.500 sản phẩm, giảm 66% theo năm nhưng giá bán sơ cấp lại tăng từ 3-5%, ở mức 43-58 triệu đồng/m2.
Tại Đà Nẵng, nguồn cung mới khoảng 400 sản phẩm, tăng 100% theo năm, đi kèm với đó là giá bán cũng tăng từ 2-3%, ở mức 53-62 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM nguồn cung mới gần 4.000 sản phẩm, tăng 74% theo năm và tất nhiên, giá bán cũng tiếp tục duy trì ở mức cao, tăng 2-3%, ở mức 60-80 triệu đồng/m2.
Nhìn chung, có thể thấy với mức giá này, người mua cũng rất khó tiếp cận, nhất là trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều khó khăn, kéo theo tỷ lệ hấp thụ ở cả 3 miền chỉ ở mức khoảng 20%.
Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan chức năng trong việc kiểm soát thị trường BĐS khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới.
Trong 10 năm qua, giá BĐS đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng 2 chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.
Bộ Xây dựng cho biết, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, VARS ước tính, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu ở riêng của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.
"Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Nhưng, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình BĐS sẽ bị tác động theo cùng một cách", VARS cho hay.
Tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Trong khi khu vực nông thôn, các vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đang phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở.
VARS cho rằng, là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả BĐS sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu.
VARS dự báo, giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024. Nhưng, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung hạn chế. Phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP.HCM đều nằm ở các quận, huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.
Điều tiết cung cầu để tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân
VARS cho rằng, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, cần giải quyết được mặt xích tăng giá BĐS quan trọng nhất - thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời, phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.
Cụ thể, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất giá trị sử dụng.
Bên cạnh đó, cần xóa quy hoạch "treo", xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.
Ngoài ra, cầu đầu cơ càng lớn, sẽ càng khó kiểm soát, dẫn đến giá BĐS càng tăng cao và biến động với biên độ lớn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua BĐS thứ 2, 3...
Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm là mức tăng giá nhà hiện nay đang bỏ xa mức tăng thu nhập của người dân. Dự báo giá nhà trong năm 2024 sẽ còn tiếp tục tăng, cơ hội sở hữu nhà của đa số người dân có thu nhập trung bình, thấp hiện nay khó càng thêm khó.
Tăng chóng mặt
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến 2023 là 13% một năm.
Theo bản tin thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, trong quý 4/2023, cũng như cả năm 2023, thì giá căn hộ chung cư đã liên tiếp tăng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.
Tại thị trường Hà Nội, chỉ trong quý 4/2023, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%... Trong đó chủ yếu là căn hộ có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2. Căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2) cũng chiếm số lượng không ít.
Còn tại TP Hồ Chí Minh, trong quý 4/2023, mức tăng giá cũng khoảng 4% so với quý trước. Điển hình tại nhiều dự án như: The Estella (quận 2) tăng khoảng 4,1%, Mỹ Khánh 3 (quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (quận 9) tăng khoảng 3,8%...
Trước vấn đề, trong khi các phân khúc khác đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí phải cắt lỗ thì giá căn hộ chung cư vẫn luôn rất “nóng”, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng, giá chung cư được dự báo còn đi lên xuất phát từ tình hình thị trường thực tế hiện nay. Thị trường chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh hiện nay cơ bản vẫn "khan" nguồn cung mới, dự án mới so với nhu cầu thực tế.
“Phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng "hạ giá" là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay”, ông Đính dự báo.
Trong khi đó, nhận xét về tốc độ tăng giá nhà, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp nói rằng, đến chính những người làm bất động sản cũng không nghĩ đến kịch bản giá nhà lại tăng chóng mặt như hiện nay. "Chính chúng tôi làm về bất động sản cũng không ngờ được giá nhà tăng như thế. Chung cư cao tầng mà có những dự án giá lên tới cả trăm triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giá còn cao hơn mức đó. Điều này cho thấy, giá nhà hiện nay có gì đó bất hợp lý", ông Hiệp nói.
“Ghìm cương” giá nhà
Nói về việc ách tắc pháp lý, khiến nguồn cung khan hiếm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay, do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên chi phí của các dự án bị đội lên. Điều này khiến các dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản mới vẫn tắc và khan hiếm, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán chung cư sơ cấp sẽ khó giảm.
“Hiện nay, hàng loạt các dự án luật sửa đổi liên quan đã vừa được Quốc hội thông qua như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản… đây là những tín hiệu tích cực gỡ khó về pháp lý cho các dự án bất động sản. Để “ghìm cương” giá nhà thì phải làm thế nào thúc đẩy sớm các dự án để tăng nguồn cung. Một vấn đề nữa là phải thúc đẩy nhóm dự án nhà ở xã hội, đặc biệt là đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội mà Chính phủ đã đề ra. Có nhiều sản phẩm ở các phân khúc khác nhau, phù hợp với túi tiền của người dân thì người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn. Lúc đó, giá nhà mới đi vào ổn định”, ông Đính nhận xét.
Nói về các giải pháp ổn định giá nhà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, Bộ Xây dựng đã kiến nghị và đang triển khai một số giải pháp trọng tâm. Trong đó, trong thời gian tới Bộ Xây dựng sẽ tập trung, khẩn trương xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án là gỡ khó cho nguồn cung hiện nay.
“Bộ Xây dựng sẽ tập trung phối hợp với ngành ngân hàng, các bộ ngành để tiếp tục tháo gỡ khó khăn về tín dụng, đẩy mạnh triển khai nhà ở xã hội. Đôn đốc, hướng dẫn các địa phương triển khai thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Cùng với đó, sẽ tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến dự án bất động sản, kiên quyết xử lý các trường hợp gây khó khăn, phiền hà, xử lý lòng vòng gây chậm trễ cho người dân và doanh nghiệp”, ông Hải nói.
Ông Hải cho biết thêm, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt các quy hoạch, nhất là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị làm cơ sở để triển khai các dự án, nhất là các dự án nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Trong đó, lưu ý quy hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đồng thời, công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, công bố công khai danh mục các dự án bất động sản phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để các doanh nghiệp có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia, đề xuất đầu tư một cách công khai, minh bạch.