Biên nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất là gì

Vào tháng 8-2009 vợ chồng tôi có mua 1 lô đất tại KP3, P.Trảng Dài với diện tích 135m2, trong nền đất này có nhà cấp 4 diện tích 32m2 nằm trong khuôn viên đất 8.900m2 (sang nhượng bằng giấy tay không có xác nhận của UBND phường). Nay tôi muốn làm giấy chứng nhận QSDĐ cho 2 lô đất trên thì có được không và cần những thủ tục gì?

nguyen thi thanh hai, (thanhhai.cdn@...)

- Trả lời:

Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau: (i) có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và (iv) đất còn trong thời hạn sử dụng.

Theo quy định tại Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007, kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận hợp pháp đối với quyền sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đúng quy định trước ngày 1-11-2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Đồng thời, theo quy định tại Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 10 Điều 2 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, có thể thấy nếu việc chuyển nhượng mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, không qua sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền (giao dịch giấy tay) thì giao dịch chuyển nhượng đó được xem là không hợp pháp.

Với thông tin bạn nêu, xin được tư vấn như sau:

1. Lô đất 100m2 tại khu phố 4 (lô 1) đã có giấy biên nhận hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất năm 2009.

Theo quy định tại Điều 46 Luật đất đai và Điều 38 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ, có hai nhóm trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất là:

- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất; và

- Đăng ký biến động về sử dụng đất: đối với trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất nhưng có thay đổi trong việc sử dụng đất.

Do bạn không nêu cụ thể giấy tờ về quyền sử dụng đất mà bạn có và việc đăng ký đất đai thuộc trường hợp nào nên chúng tôi giả định như sau:

(i) Trường hợp bạn là người đứng tên trên giấy biên nhận và việc đăng ký là do thay đổi về sử dụng đất, nghĩa là bạn đã được cấp giấy chứng nhận, thì thủ tục còn lại sau khi đăng ký chỉ là điều chỉnh giấy chứng nhận đã có hoặc cấp giấy chứng nhận mới.

Nếu việc đăng ký là đăng ký lần đầu, nghĩa là bạn chưa có giấy chứng nhận, nhưng hồ sơ đăng ký đất đai của bạn đã được thụ lý, cấp giấy biên nhận thì về nguyên tắc sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận khi việc sử dụng đất là ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Bạn cần liên hệ lại cơ quan đã thụ lý hồ sơ đăng ký đất đai, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Biên Hòa để biết lý do vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận và được hướng dẫn thủ tục cụ thể.

(ii) Trường hợp bạn không phải là người đứng tên trên giấy biên nhận, nghĩa là lô 1 mà bạn đang sử dụng là do nhận chuyển quyền từ người khác và người này đang nộp hồ sơ đăng ký đất đai, chỉ có giấy biên nhận, thì theo quy định pháp luật đã nêu, việc nhận chuyển quyền của bạn (trừ nhận thừa kế) sẽ là không hợp pháp khi diễn ra sau ngày 1-1-2008. Trong trường hợp này, bạn phải chờ giấy chứng nhận được cấp cho người đã chuyển quyền cho bạn, sau đó bạn mới có thể tiến hành thủ tục chuyển quyền hợp pháp và xin cấp giấy chứng nhận cho mình.

2. Lô đất 135m2 tại khu phố 3 (lô 2) sang nhượng giấy tay:

Do việc nhận chuyển nhượng diễn ra vào tháng 8-2009 không theo đúng các quy định đã nêu trên nên bạn khó có thể xin cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp người chuyển nhượng có giấy chứng nhận thì hai bên cần tiến hành lại thủ tục chuyển nhượng, ký kết hợp đồng có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định để bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp người chuyển nhượng không có giấy chứng nhận thì giao dịch của bạn là không hợp pháp. Hiện chưa có quy định pháp luật cụ thể áp dụng giải quyết trường hợp này. Bạn phải chờ người chuyển nhượng làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận như đã nêu tại mục 1 (ii) trên hoặc chờ hướng dẫn cụ thể từ cơ quan có thẩm quyền của địa phương.

Ngoài ra bạn cũng cần lưu ý thửa đất của mình có hay không đáp ứng được điều kiện diện tích tối thiểu để được phép tách thửa theo Quyết định 68/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Nai ngày 28-9-2009, cụ thể:

- Đối với đất ở tại các phường thuộc thành phố Biên Hòa, diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng 45m2, và:

+ nếu vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới bằng hoặc lớn hơn 20m2, thì thửa đất được tách ra và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng 5m;

+ nếu vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn 20m2, thì thửa đất được tách ra và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng 4m.

- Đối với thửa đất có hiện trạng là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm trong quy hoạch đất ở thì được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu nêu trên. Trường hợp thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 và có số thửa chia tách lớn hơn 10 thửa đất thì phải lập quy hoạch chi tiết phân lô, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Đối với thửa đất có hiện trạng sử dụng là đất ở kết hợp với mục đích khác (đất ở kết hợp với đất trồng cây lâu năm; đất ở kết hợp với đất trồng cây ăn quả...) nằm trong khu quy hoạch đất ở, việc tách thửa phải đảm bảo thửa đất được tách ra và thửa đất còn lại có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu theo loại đất ở đã nêu trên.

Nếu người sử dụng đất tự ý tách thửa đất trái quy định thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ quan công chứng, UBND cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận, bạn có thể tham khảo quy định tại Quyết định 257/2012/QĐ-UBND ngày 17-1-2012 của UBND tỉnh Đồng Nai. Bạn cần liên hệ UBND cấp xã hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường để biết thêm thông tin về những chủ trương, chính sách có thể được điều chỉnh áp dụng cho trường hợp sử dụng đất của bạn, nếu giao dịch mà bạn thực hiện để có đất là không hợp pháp.

Mọi thắc mắc liên quan đến vấn đề nhà đất, thủ tục giấy tờ liên quan đến sổ đỏ, sổ hồng... hoặc bài vở cộng tác, bạn đọc gửi về mục "Tư vấn nhà đất" hoặc "Địa ốc" tại địa chỉ: .

Để chính xác về nội dung, vấn đề cần hỏi, bạn đọc vui lòng gõ có dấu (font chữ Unicode). Chân thành cảm ơn.

Địa ốc Tuổi Trẻ Online