Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội khóa XV tiếp tục cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới đây (5/2023) Nghiên cứu toàn văn Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS. Nguyễn Văn Hợi cho rằng, một số nội dung chưa thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Cụ thể: một số từ ngữ được giải thích tại Điều 3 – Dự thảo chưa thưc sự phù hợp với nội hàm khi đối chiếu với các quy định trong Bộ luật dân sự như thuật ngữ “chuyển quyền sử dụng đất”; “thừa kế”; “đăng ký đất đai”’; “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”;… Bên cạnh đó, một số nội dung về vấn đề sở hữu tài sản là “quyền sử dụng đất”; về một số quy định chung liên quan đến quyền của người sử dụng đất; về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất cũng chưa đảm bảo sự thống nhất với quy định tại Bộ luật Dân sự. Để tiếp tục hoàn thiện dự luật, TS. Nguyễn Văn Hợi đã đưa ra 06 kiến nghị cụ thể cần nghiên cứu, rà soát, chỉnh sửa một số quy định về các quyền của người sử dụng đất nhằm đảm bảo sự thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự, như sau:  TS. Nguyễn Văn Hợi, Khoa Pháp luật Dân sự, Đại học Luật Hà Nội Thứ nhất, khoản 1 Điều 28 Dự thảo quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Quy định này không phù hợp, bởi vì việc thực hiện các quyền này không phải chỉ tuân theo quy định của Luật đất đai mà còn phải tuân theo quy định của các Luật khác có liên quan. Do đó, cần bổ sung thêm cụm từ “và các Luật khác có liên quan” vào cuối khoản 1 Điều 28 Dự thảo. Thứ hai, điểm b khoản 2 Điều 28 Dự thảo quy định: “Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Đối chiếu với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 có thể thấy rằng nội dung điểm này có liên quan đến một trường hợp cụ thể của định đoạt tài sản chung theo phần tại Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015. Theo quy định tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 thì khi một chủ sở hữu chung bán phần quyền thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua, nếu hết thời hạn ưu tiên mua mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Vậy, nếu thành viên của nhóm muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình cho các thành viên khác trong nhóm thì có cần thiết phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định hay không đặc biệt là trong trường hợp nhóm chỉ có hai thành viên. Rõ ràng, nếu buộc một trong các thành viên muốn chuyển nhượng cho thành viên còn lại phải thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng sẽ gây ra phiền hà về thủ tục, gây lãng phí về tài chính cho chính chủ thể và nhà nước. Do đó, quy định khoản này cần phải được điều chỉnh cho phù hợp theo hướng bổ sung cụm từ “Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất cho thành viên trong cùng nhóm thì không phải thực hiện thủ tục tách thửa, không phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi chuyển quyền” vào cuối điểm này. Thứ ba, đoạn hai điểm b khoản 2 Điều 28 Dự thảo quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”. Quy định này đề cập đến một trong các hình thức sở hữu chung mà Bộ luật dân sự năm 2015 đó là sở hữu chung hợp nhất. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”. Theo đó, các đồng chủ sở hữu chung hợp nhất đối với quyền sử dụng đất có thể thoả thuận cùng thực hiện hoặc uỷ quyền cho nhau thực hiện quyền định đoạt và các quyền khác đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung. Chính vì vậy, việc ghi nhận một phương thức thực hiện quyền thông qua việc uỷ quyền cho người đại diện ở đoạn hai điểm b khoản 2 Điều 28 Dự thảo là không phù hợp, gây ảnh hưởng đến quyền tự định đoạt của chủ thể trong quan hệ dân sự. Do đó, nội dung đoạn này cần được sửa đổi như sau: “Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì tất cả các thành viên cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất”. Thứ tư, Điều 29 Dự thảo quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, song không quy định về thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền lập di chúc để định đoạt quyền sử dụng đất sau khi chết là thời điểm nào. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì quyền sử dụng đất cũng là một trong các loại tài sản được ghi nhận ở dạng quyền tài sản. Thông thường, với trường hợp lập di chúc để lại quyền sử dụng đất sau khi chết được thực hiện khi đất đã được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, bởi chỉ khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có cơ sở để xác định quyền sử dụng đất đó thuộc sở hữu của người lập di chúc hay không. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là căn cứ duy nhất để xác định quyền của người sử dụng đất. Hơn nữa, trong nhiều trường hợp việc để lại thừa kế theo quy định của pháp luật thì việc người để lại di sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa cũng không ảnh hưởng vấn đề thừa kế. Chính vì vậy, thời điểm người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất cũng không nhất thiết là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ban soạn thảo cũng cần cân nhắc đến vấn đề này khi bổ sung quy định về thời điểm được để lại thừa kế quyền sử dụng đất. Thứ năm, về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề tại Điều 32 Dự thảo kế thừa hoàn toàn nội dung của Điều 171 Luật đất đai năm 2013. Thời điểm Luật đất đai năm 2013 được thông qua là thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 đang có hiệu lực thi hành và trong Bộ luật này cũng sử dụng cụm từ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” tại chương XVI (những quy định khác về quyền sở hữu). Do đó, tại thời điểm này các thuật ngữ được sử dụng hoàn toàn tương thích với nhau. Vì vậy, kiến nghị Ban soạn thảo cần cân nhắc để sửa đổi tên gọi của Điều 32 Dự thảo thành “quyền đối với thửa đất liền kề”. Ngoài ra, ban soạn thảo cũng cần cân nhắc để bổ sung nội dung liên quan đến đăng ký “quyền đối với thửa đất liền kề”. Đồng thời bổ sung cách giải thích tên gọi một loại giấy chứng nhận tương ứng khi đăng ký quyền này vào khoản 22 Điều 3 Dự thảo để đảm bảo sự thống nhất trong việc hiểu và áp dụng. Thứ sáu, về quyền được tặng cho và nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Một trong các quyền của người sử dụng đất là quyền được tặng cho và quyền được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Hiện tại quyền này được ghi nhận ở nhiều quy định khác nhau trong dự thảo. Tuy nhiên, các quy định này hiện còn mâu thuẫn với nhau và mâu thuẫn với quy định của Bộ luật dân sự. Do đó, để khắc tình trạng này thì cần lược bỏ đoạn “điểm c khoản 2 Điều 35 và” khỏi điểm đ khoản 1 Điều 30 Dự thảo. Đồng thời, cần thay đoạn “theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 35” tại điểm e khoản 1 Điều 40 Dự thảo thành đoạn “cho tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định”./. |
