Sau đấu giá, đất Thủ Thiêm cao nhất thế giới - Điều gì sẽ xảy ra trên thị trường địa ốc?
VTV.vn-Với 2,45 tỷ đồng/m2 đất, theo tính toán của các chuyên gia, DN phải xây dựng những căn hộ siêu sang với giá bán tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2 thì may ra mới có lãi.
24 nghìn tỷ đồng cho hơn 10 ngàn m2 đất ngay trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm, trung bình, mỗi mét vuông hơn 2,4 tỷ đồng. Con số phá vỡ mọi kỷ lục về đấu giá đất, thậm chí còn đắt hơn cả đất ở các đô thị lớn trên thế giới như Hong Kong (Trung Quốc), New York, Thượng Hải…
Liệu đây có phải là tín hiệu tích cực hay sẽ gây nên những tác động gì cho thị trường bất động sản, phát triển đô thị trong thời gian tới?
Bất thường đấu giá đất quá cao và những tác động
Những ngày qua thị trường bất động sản xôn xao câu chuyện một doanh nghiệp địa ốc trúng đấu giá khu đất 10.000 m2 trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh, với giá trúng cao gấp 8 lần giá khởi điểm là 24 nghìn tỷ đồng.
Khu đô thị Thủ Thiêm nhìn qua trung tâm Quận 1. Ảnh: NLĐ
Theo quy định, phải hơn 3 tháng nữa, khi doanh nghiệp này hoàn thành đóng hết số tiền cho ngân sách Thành phố thì mới được xem là giao dịch thành công. Tuy nhiên, với một cuộc đấu giá được tổ chức công khai, qua nhiều vòng đấu, điều này gây ngỡ ngàng cho nhiều người bởi 2,45 tỷ đồng cho 1 m2 đất thực sự là mức giá bất ngờ với nhiều câu hỏi đặt ra.
Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao tại Thủ Thiêm sau đấu giá?
Với số tiền bỏ ra cho 2,45 tỷ đồng/m2 đất, theo tính toán của các chuyên gia, DN phải xây dựng những căn hộ siêu sang với giá bán tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2 thì may ra mới có lãi. Đây là thực sự là một bài toán "khó nhằn" đối với nhiều chủ đầu tư, quỹ đầu tư địa ốc bởi so sánh trong khu vực, một căn hộ cao cấp có giá bán cao nhất hiện nay cũng chỉ ở mức 200 triệu đồng/m2.
Nếu theo kịch bản sau 3 tháng nữa, doanh nghiệp trúng đấu giá nộp đủ tiền đất cho ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh, điều này sẽ tác động đến thị trường theo 2 hướng. Mặt tích cực: thành phố sẽ có thêm cơ sở để định giá, thu ngân sách tốt hơn. Ngược lại, về mặt tiêu cực giá đất tăng làm tăng gánh nặng chi phí khiến giá nhà tiếp tục tăng.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết: "Khi mặt bằng giá mới phát triển như vậy thì hầu như tất cả các công trình họ sẽ dồn vào chuyển đổi mục đích làm đất ở hoặc tương tự và tiếp tục làm cho chính sách phát triển sở hữu nhà ở hợp lý cho người thu nhập trung bình mà Chính phủ và Thành phố đang theo đuổi sẽ gặp khó khăn".
Nhìn vào lịch sử, giá đất tại Thủ Thiêm đã tăng trưởng hơn 200% trong 5 năm qua với đa số là sản phẩm cao cấp hạng sang. Theo JLL Việt Nam, trong 5-10 năm tới khi cơ sở hạ tầng đã hoàn thành đầy đủ, dư địa tăng trưởng về giá vẫn còn.
Tuy nhiên, với cơ sở hạ tầng, và tốc độ phát triển kinh tế TP Hồ Chí Minh hiện nay, nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng giá nhảy vọt sẽ khiến thị trường khó khăn hơn.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định: "Bởi không loại trừ có những dự án xung quanh hiện nay đang triển khai không cần tăng 5,6 lần như đấu giá, người ta chỉ cần tăng 1 lần, 1.5 lần là đã mệt thị trường lắm rồi, đã khó giao dịch rồi. Như vậy, nếu một chủ đầu tư xung quanh họ ko xem xét kỹ lưỡng, cuốn theo tham chiếu này thì dẫn đến khó khăn trong phát triển bất động sản".
Ngoài ra, với mức giá được xác lập sau cuộc đấu giá, ví dụ như với 1 triệu USD, người mua sẽ được 22m2 tại Hong Kong, ở New York là 25m2, Thượng Hải là 54m2, tại Thủ Thiêm chỉ sở hữu được 10m2.
Có thể thấy, so với những đô thị đất chật người đông, là trung tâm thương mại tài chính toàn cầu… với sự phát triển và thu nhập kinh doanh, tài chính của TP Hồ Chí Minh, rõ ràng có 1 sự chênh lệch thực sự khó lý giải?
Hệ luỵ của việc đấu giá đất cao đến phát triển khu đô thị Thủ Thiêm
Thông tin từ Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 67 lô đất ở nhiều khu chức năng khác nhau như trường học, trung tâm thương mại, giải trí, công cộng… và sẽ được tiếp tục tổ chức bán đấu giá. Việc đấu giá khu đất vừa rồi với giá cao như vậy, các chuyên gia cho rằng sẽ gây khó khăn cho cả chính quyền Thành phố lẫn nhà đầu tư khi họ sẽ dựa trên cơ sở nào để đấu giá những khu đất tiếp theo. Chưa kể giá đất quá cao thì sức hấp dẫn với nhà đầu tư cũng sụt giảm gây khó cho việc kêu gọi đầu tư phát triển khu vực này trong thời gian tới.
Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được xem là trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, được phát triển theo mục tiêu trở thành trung tâm tài chính hàng đầu khu vực và quốc tế. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm đề án này vẫn chưa đạt được như kỳ vọng.
Do đó, theo ông Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch đô thị, việc đẩy giá đất lên cao "không tưởng" chỉ càng làm cho con đường thành công của mô hình Thủ Thiêm trở nên xa vời hơn.
Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết: "Ngay cả việc giá trị đất của Thủ Thiêm bằng với giá quận 1 thì đã không tưởng rồi chứ đừng nói là cao hơn. Nếu như chính quyền tin vào cái tác động này để mà đánh giá giá trị Thủ Thiêm cao hơn quận 1, tôi nghĩ rằng việc thành công của Thủ Thiêm sẽ càng ngày càng xa thực tế hơn".
Lấy ví dụ từ khu Phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc), từ một bãi đất trống sau gần 30 năm, khu vực này trở thành Trung tâm tài chính hàng đầu thế giới, giống như Hong Kong thì lúc bấy giờ gía căn hộ mới chạm ngưỡng 600 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhìn lại khu Thủ Thiêm, hiện chỉ có vài con đường và lác đác vài toà nhà chung cư nhưng giá đất cứ tăng cao thời gian qua.
Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết thêm: "Chúng tôi đã làm việc từ kinh nghiệm thực tế ở Phố Đông - Thượng Hải, ngay ở Phố Đông Thượng Hải là trung tâm phát triển hàng đầu thế giới, kịch bản tăng giá không bao giờ mà nó đi trước so với phát triển hạ tầng và chính sách đi kèm".
Ông Sơn khuyến nghị, chính quyền TP Hồ Chí Minh chắc chắn không nên dùng giá đấu vừa rồi làm tham chiếu cho bất kỳ một chính sách nào về định giá trong thời gian tới.
Thay vào đó, cần đánh giá dựa trên các phương pháp khoa học và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn các dự án cao ốc thay vì nhà ở, xây dựng các dự án hạ tầng giao thông kết nối với trung tâm quận 1… phục vụ cho mục tiêu phát triển thành trung tâm tài chính tương lai.
Hiện cuộc đấu giá vừa rồi chỉ dừng lại ở việc công bố giá đấu thành công, còn việc triển khai các bước tiếp theo thì phải chờ kết quả sau 3 tháng nữa. Liệu nhà đầu tư này có theo đuổi đến cùng để hoàn thành dự án, hay sẽ từ bỏ? Theo các chuyên gia, câu chuyện này vẫn chưa đến hồi kết!
* Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của trên TV Online và VTVGo!
Từ khóa:
thị trường bất động sản, bất động sản, giá bất động sản, đất Thủ ThiêmHôm 10/12, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng khu đất có diện tích hơn 10.000 m2 ở khu đô thị Thủ Thiêm, xác lập cột mốc hơn 2,4 tỷ đồng một m2 đất, gấp 8 lần giá khởi điểm. Đây cũng là mức giá đất cao nhất thị trường TP HCM hiện nay, đồng thời là kỷ lục giá đất Việt Nam.
Mặc dù khiến giới kinh doanh bất động sản đi từ bất ngờ đến hoài nghi về mức đấu giá thuộc hàng "khủng" nhất cả nước, trưa 17/12, Ngôi Sao Việt đã ký hợp đồng mua lô đất 10.000 m2 này với Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM và Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM.
| Lô đất Thủ Thiêm | Công ty trúng | Giá khởi điểm | Giá đấu thành công | Đã đặt cọc |
| Lô 3-5 | Công ty cổ phần Dream Republic | 578 | 3.820 | 115,6 |
| Lô 3-8 | Công ty cổ phần Sheen Mega | 1.018 | 4.000 | 203,6 |
| Lô 3-9 | Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh | 728 | 5.026 | 145,6 |
| Lô 3-12 | Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt | 2.942 | 24.500 | 588,4 |
Đơn vị: tỷ đồng
Trả lời báo chí, đại diện Công ty Tân Hoàng Minh cho biết, trả giá hơn 2,4 tỷ đồng một m2 cho lô đất này vì đây là "trái tim kim cương" của Thủ Thiêm, có vị trí hiếm hoi ven sông Sài Gòn, phù hợp để xây bất động sản hàng hiệu.
Theo chiến lược kinh doanh của đơn vị này, công ty sẽ phát triển các căn hộ hàng hiệu trên lô đất trúng đấu giá để cạnh tranh với nhiều đối thủ cùng phân khúc trong nước lẫn khu vực. Doanh nghiệp dự kiến bán cho giới siêu giàu, những tỷ phú USD của Việt Nam và tỷ phú thế giới.
Tuy bài toán kinh doanh chưa được người trong cuộc tiết lộ, song với các thông số kỹ thuật và quy hoạch chi tiết của lô đất này tại khu chức năng số 3 khu đô thị mới Thủ Thiêm, các chuyên gia ước tính sơ bộ, để kinh doanh có lãi, các căn hộ có giá từ 400-500 triệu đồng một m2 trở lên.
Thị trường bất động sản trên bán đảo Thủ Thiêm, TP Thủ Đức. Ảnh: Hữu Khoa
Với mục đích sử dụng đã quy hoạch là nhà chung cư kết hợp chức năng thương mại dịch vụ, công trình cao 25 tầng nổi và 2 tầng hầm, mật độ xây dựng tối đa khối đế là gần 70% và khối tháp gần 45% diện tích đất, chủ đầu tư có thể phát triển 570 căn hộ và 5% diện tích sàn dành cho thương mại trên lô đất này.
Chia sẻ với VnExpress, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, nhìn vào quy hoạch chi tiết của lô đất, có thể xác định dự án thuộc nhóm bất động sản hàng hiệu hoặc căn hộ siêu sang. Giả định chủ đầu tư vay 70% vốn để phát triển dự án với lãi suất trung bình 10% một năm và kỳ vọng mức lợi nhuận 15%, giá bán căn hộ có lãi sẽ nằm trong ngưỡng 500-700 triệu đồng một m2.
"Mức giá căn hộ hàng hiệu và siêu sang này là giá kỳ vọng trong 5-8 năm nữa, tức trong khoảng một thập niên tới. Hiện giá nhà hạng sang trên bán đảo Thủ Thiêm chỉ dao động 150-200 triệu đồng một m2", ông Châu nói.
Chủ tịch HoREA đánh giá, mức lợi nhuận 15% là ước tính biên lợi nhuận sàn (tối thiểu) các doanh nghiệp bất động sản đặt ra khi tính bài toán hiệu suất đầu tư. Mức lãi phổ biến các doanh nghiệp phát triển căn hộ cao cấp và hạng sang thường không dưới mức 20%, nhưng vẫn có những đơn vị phát triển dự án tại khu vực phía Nam từng đạt biên lợi nhuận vọt lên gấp nhiều lần.
Trong trường hợp kỳ vọng lợi nhuận cao hơn khung 15%, nhiều khả năng giá bán căn hộ trên lô đất trúng đấu giá này cũng không dừng lại ở mức 500-700 triệu đồng một m2. Ông Châu cho biết thêm, nếu quy đổi khu đất trúng đấu giá theo m2 sàn để làm hệ quy chiếu, cần tính đến diện tích khối đế là khu thương mại sẽ có giá trị cao không kém căn hộ ở các tầng trên.
Khu chức năng số 3 nằm đối diện với quận 1 bên kia sông Sài Gòn (giữa cầu Thủ Thiêm 1 và 2). Ảnh: BQL Thủ Thiêm
Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, chuyên gia có 30 năm phát triển các dự án nhà ở tại TP HCM, để kinh doanh có lãi, ước tính giá bán căn hộ trên lô đất này khoảng 500 triệu đồng một m2 và là giá ước tính của giai đoạn nửa thập niên tới, tức từ năm 2027 trở đi.
Trong khi đó, giới kinh doanh dự báo nếu căn cứ mức tham chiếu số lượng căn hộ quy đổi theo diện tích sàn kinh doanh, mỗi căn hộ trên lô đất lập kỷ lục đấu giá 2,45 tỷ đồng một m2 này rộng khoảng 120 m2. Với diện tích căn hộ lớn, sẽ có thách thức không nhỏ về thanh khoản khi đơn giá lên đến nửa tỷ đồng một m2.
Ở góc độ đầu tư tài chính, ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc Môi giới Hội sở, Công ty chứng khoán Mirae Asset Việt Nam cho rằng, nếu nhìn vào hệ số xây dựng lên 8,5 của lô đất với quy hoạch 25 tầng, ước tính 340 triệu một m2 là giá vốn (17.000-20.000 USD một m2), cộng thêm chi phí xây dựng và chi phí khác đi kèm, mức giá bán căn hộ khoảng 30.000-35.000 USD một m2, tương đương 669-780 triệu đồng một m2. "Đây không phải là giá bán hiện tại mà là giá bán ước đạt trong 10 năm tới", ông cho hay.
Theo ông Tuấn, với lợi thế đất sạch đã có quy hoạch, được đấu giá công khai, là một chứng thư thẩm định giá, các ngân hàng có thể căn cứ để cho vay 70-80%. Việc còn lại là chủ đầu tư cần trình bày một kế hoạch khả thi để xây dựng cấu trúc vốn và cùng với liên minh thực hiện dự án.
Tuy nhiên, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC, với giá vốn hơn 2,4 tỷ đồng một m2 đất, dự án phát triển trên lô đất trúng đấu giá tỷ USD tại Thủ Thiêm cần giải được bài toán thanh khoản hơn là bán bao nhiêu tiền một m2 sẽ có lợi nhuận.
Ông Nghĩa phân tích, căn hộ phát triển trên lô đất trúng đấu giá này chắc chắn thuộc phân khúc siêu sang, bán cho nhóm khách hàng chiếm không đến 1% dân số, là giới siêu giàu, đây là dòng sản phẩm rất kén khách. Thanh khoản trên thị trường ở phân khúc này thời gian qua vẫn còn là một "bí ẩn" do chào bán sơ cấp khá hạn chế, thị trường thứ cấp còn ít thông tin. Đó là chưa kể đến phân khúc chung cư hạng sang 50-60 tỷ đồng một căn tại Thủ Thiêm cũng không tránh khỏi sự cạnh tranh từ những loại tài sản liền thổ cùng mức giá, có đẳng cấp sang trọng tương tự.
Chuyên gia cấp cao GIBC cho rằng, một bài toán kinh doanh hiệu quả không thể chỉ tính đến chủ đầu tư chào bán giá nào có lãi, cần có bộ chỉ số thực tiễn hơn, đó là đo bằng thanh khoản của sản phẩm, tức thị trường có chấp nhận giá đó hay không.
Bởi lẽ theo ông, chừng nào chưa bán được hàng, chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với tồn kho, nợ đọng (phát triển dự án luôn phải đi vay). Mặt khác, dù khách hàng thuộc giới siêu giàu, họ vẫn tính đến việc sở hữu căn hộ 50-60 tỷ đồng sẽ đạt được những mục tiêu gì. Chẳng hạn như tích lũy bao lâu có lãi, khi cần tiền bán có dễ không, hiệu quả của việc sử dụng để chứng minh đẳng cấp có tương xứng không hay tài sản có thật sự là những phiên bản giới hạn?
"Lô đất xác lập kỷ lục 2,45 tỷ đồng một m2 tại Thủ Thiêm sẽ là căn cứ đầu vào tạo ra sản phẩm có giá bán "không tưởng" trong bối cảnh thị trường bất động sản 2021-2022. Ngay cả kỳ vọng vào tương lai, giá bán căn hộ trên lô đất tỷ USD này cũng nằm ở vùng đỉnh thị trường trong thập kỷ tới", ông Nghĩa nói.
Trung Tín - Đức Minh