Giấy phép xây dựng có thời hạn có được bồi thường không

Giấy phép xây dựng có thời hạn hay còn gọi là giấy phép xây dựng tạm thời là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng này được cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng. 

Giấy phép xây dựng thời hạn trong bao lâu? 

Theo khoản 10 Điều 90 Luật xây dựng 2014 quy định: “Giấy phép xây dựng tạm thời có hiệu lực kể từ ngày cấp phép và không quá 12 tháng kể từ ngày cấp phép.

Nếu trường hợp sau khi xin giấy phép nhưng tài chính kinh tế không đủ để thực hiện thi công, trước khi thi công trên giấy phép xây dựng hết hiệu lực và công trình vẫn chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải làm hồ sơ đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 2 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.”

Đối tượng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn?

Những khu vực xây dựng có quy hoạch đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để thi công công trình nếu có đủ điều kiện theo quy định.

Hay nói cách khác đối với những khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng theo mục đích sử dụng đã được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa triển khai thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất thì sẽ được cấp giấy phép có thời hạn cho chủ đầu tư.

Những công trình xây dựa trên giấy phép có thời hạn là những công trình được thi công trên những khu đất đã có quy hoạch cụ thể được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố. Vậy nên những công trình này chỉ được phép tồn tại trên một khoảng thời gian nhất định cho đến khi những quy hoạch của nhà nước được triển khai và có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có nghĩa là khi chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người dân, chủ đất vẫn có thể triển khai xây dựng nhà, công trình mới trên khu vực đó. Tuy nhiên, những công trình đó đã nằm trên phạm vi quy hoạch của các dự án, nên tất nhiên những công trình ấy chỉ được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Vậy nên những công trình ấy sẽ bị tháo dỡ bất cứ lúc nào và không được tiến hành bồi thường, dễ gây một tổn thất rất lớn cho chủ công trình. Qua đó đã trả lời cho câu hỏi: Giấy phép xây dựng có thời hạn có được bồi thường không?

Do đó, những công trình xây dựng dựa trên loại giấy phép này sẽ không được hoàn công giống như giấy phép xây dựng chính thức.

Những điều kiện để được cấp phép xây dựng có thời hạn tạm thời

Theo Điều 94, Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung năm 2020, điều kiện chung để công trình được cấp giấy phép tạm thời cụ thể quy định như sau:

(“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.

5. Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.

Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.”)

Đối với những công trình xây trên những khu đất có kế hoạch sử dụng hàng năm thì chỉ được cấp giấy phép xây dựng để cải tạo sửa chữa, không cấp giấy phép xây dựng thời hạn để xây mới công trình.

Trên đây là những thông tin mà Thông tin dự án muốn chia sẻ để giúp bạn hiểu rõ giấy phép xây dựng có thời hạn là gì và các quy định liên quan để công trình diễn ra đúng như mong muốn. Ngoài ra, đừng quên truy cập Thông tin dự án để tham khảo các thông tin mua bán, cho thuê các loại hình bất động sản đa dạng về vị trí, diện tích, giá bán… trên khắp cả nước. Chúc bạn thành công!

Mục lục bài viết

• 1. Giấy phép xây dựng tạm thời là gì?
• 2. Làm nhà trên phần đất không có giấy phép xây dựng?
• 3. Cấp giấy phép xây dựng trên đất đang có tranh chấp?
• 4. Được cấp giấy phép xây dựng tạm có phải đóng thuế không ?
• 5. Xin giấy phép xây dựng tạm khi chưa có quyết định thu hồi đất ?

1. Giấy phép xây dựng tạm thời là gì?

Chào công ty Luật Minh Khuê. Tôi có người thân muốn mua 1400m2 đất tại xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP. HCM để làm nhà vườn. Trong sổ có 400m2 là đất ở tại nông thôn (lâu dài). Qua tìm hiểu tại cty đo đạc, khu đất nằm trong quy hoạch đất nông nghiệp nên họ nói là không xin được giấy phép xây dựng.

Vậy, cho tôi xin hỏi: trong trường hợp này người nhà tôi có thể xin được giấy phép xây dựng cho phần đất thổ cư nêu trên hay không. Hoặc có thể xin giấy phép cải tạo, giấy phép xây dựng tạm hay không. Nếu tôi quyết định xây nhà khi chưa có giấy phép xây dựng thì có những rủi ro gì?

Rất mong Luật sự có thể giải quyết thắc mắc giúp tôi.

>> Xem thêm: Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất năm 2022 ?

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi: 1900.6162

Trả lời:

- Luật Xây dựng 2014 quy định về việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn:

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

Theo thông tin mà bạn cung cấp, thửa đất của bạn mua nằm trong đất đã có quy hoạch. Tuy nhiên, đất này có được cấp phép xây dựng tạm thời hay không còn phụ thuộc vào việc dự án đất nông nghiệp đó đã thực hiện hay chưa, có kế hoạch sử dụng đất cụ thể như thế nào của UBND cấp huyện hay chưa và UBND cấp huyện đã ra quyết định thu hồi đất chưa. Nếu như dự án đó đang thực hiện hoặc đã có quyết định thu hồi thì bạn không được cấp phép xây dựng tạm thời. Chỉ được cấp phép khi dự án đó chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi. Trong trường hợp đất của gia đình bạn đã có quyết định thu hồi mà gia đình bạn vẫn cứ tiếp tục xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó thì khi đền bù thì mức đền bù của gia đình bạn cũng sẽ chỉ được nhận dựa theo diện tích đất, chứ công trình xây dựng trên đất sẽ buộc tháo dỡ thu hồi. Trường hợp này thì rất rủi ro đối với gia đình bạn.

Còn nếu nhà của bạn thuộc đối tượng phải cấp phép xây dựng trước khi xây mà bạn lại không làm thủ tục xin phép xây dựng thì tùy vào mức độ bạn vi phạm mà sẽ đặt ra chế tài xử phạt cho bạn theo quy định sau:

Nghị định 139/2017 NĐ-CP nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng quy định tại Điều 15 Nghị định như sau:

...5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Đồng thời , khi chưa có giấy phép xây dựng mà bạn đã tiến hành xây dựng, ngoài việc bị phạt ra thì khi nhà nước có quyết định thu hồi đất để triển khai dự án, đồng thời cũng có phương án đền bù đất cho người sử dụng đất có đất nằm trong dự án, gia đình bạn sẽ không được đền bù cho công trình nhà bạn mới xây, bạn chỉ được đề bù cho phần diện tích đất hiện có mà không đền bù cho tài sản gắn liền trên đất.

2. Làm nhà trên phần đất không có giấy phép xây dựng?

Xin Luật sư có thể giúp tôi giải đáp thắc mắc như sau được không ạ? Năm 2015 vợ chồng tôi có mua 1 mảnh đất, sau đó làm thủ tục sang tên và cấp sổ đỏ. Trong sổ đỏ có ghi ranh giới đất của gia đình, cụ thể: dài 32m (giáp đường cách tim đường 5m), chiều còn lại một chiều 5m và 1 chiều 6m (giáp đường cách tim đường 7.5m).

Do gia đình có nhu cầu làm nhà, tôi được cấp giấy phép làm nhà của UBND huyện, trong giấy phép có ghi vị trí tôi được làm nhà cách tim đường cả 2 chiều là 7.5m. Vậy nếu làm theo giấy phép thì tôi chỉ được xây dựng nhà là có bề rộng 2.5m có đúng không, nếu tôi vẫn cố tình làm nhà theo trong sổ đỏ thì có sao không?(không có văn bản nhắc nhở hay đình chỉ thi công nhà của chính quyền địa phương).

Xin luật sư tư vấn giúp ạ. Xin chân thành cám ơn!

Luật sư tư vấn luật Đất đaigọi số: 1900.6162

Trả lời:

>> Xem thêm: Năm 2022, hành vi không có giấy phép đăng ký kinh doanh sẽ bị phạt như thế nào ?

Căn cứ khoản 2 Điều 107 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội

"Điều 107. Điều kiện khởi công xây dựng công trình

1. Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:

a) Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;

b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này;

c) Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt và được chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận trên bản vẽ;

d) Có hợp đồng thi công xây dựng được ký giữa chủ đầu tư và nhà thầu được lựa chọn;

đ) Được bố trí đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình;

e) Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo điều kiện đvệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng.

2. Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này."

Như vậy điều kiện để xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng và việc bạn xây dựng trên phần đất không có giấy phép xây dựng là vi phạm quy định của pháp luật theo điều 12 Luật xây dựng năm 2014:

" Điều 12. Các hành vi bị nghiêm cấm

1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này.

2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này.

3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hoá và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.

5. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.

6. Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

7. Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.

9. Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường.

10. Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.

11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

12. Đưa, nhận hối lộ trong hoạt động đầu tư xây dựng; lợi dụngpháp nhân khác để tham gia hoạt động xây dựng; dàn xếp, thông đồng làm sai lệch kết quả lập dự án, khảo sát, thiết kế, giám sát thi công xây dựng công trình.

13. Lạm dụng chức vụ, quyền hạn vi phạm pháp luật về xây dựng; bao che,chậm xử lý hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.

14. Cản trở hoạt động đầu tư xây dựng đúng pháp luật."

Với vấn đề công trình xây dựng nhà của bạn nếu cố tình xây dựng không đúng với Giấy phép xây dựng nhưng không có giấy tờ nhắc nhở hay đình chỉ thi công nào thì đó là vấn đề cơ quan có thẩm quyền có thể họ chưa phát hiện ra, nhưng theo pháp luật hành vi xây dựng đó là không đúng. Vậy nếu như bạn xây dựng trên phần đất không được phép thì sẽ bị sử phạt như thế nào? Theo Điều 15, Nghị định 139/2017 nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

"Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

Vì vậy nên gia đình bạn chỉ nên xây dựng đủ diện tích đã được cho phép trong giấy phép xây dựng cấp, còn nếu bạn tự ý xây dựng thêm mở rộng hơn so với diện tích được cho phép thì khi cơ quan thẩm quyền phát hiện ra thì gia đình bạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính cùng với đó sẽ có biện pháp khắc phục hậu quả buộc tháo dỡ công trình quá diện tích được cho phép.

>> Xem thêm: Mẫu đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới nhất năm 2022

3. Cấp giấy phép xây dựng trên đất đang có tranh chấp?

>> Xem thêm: Lưu ý những quy định mới khi xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ năm 2022

Thưa luật sư! Gia đình tôi có mua 1 thửa đất ngang 6m, dài 23,36m, được cấp GCNQSDĐ ngày 04/07/2016, khi gia đình tôi đi xin giấy phép xây dựng thì được bên phòng quản lý đô thị cho biết không thể cấp giấy phép xây dựng do đất đang tranh chấp, vì là đất mới mua nên gia đình tôi hoàn toàn không biết về vấn đề tranh chấp này, liên hệ với chủ đất giáp ranh thì ông cho biết đất của ông theo sổ là ngang 5m, nhưng ko biết vì lí do gì chỉ còn 3,5m, vì thế ông không đồng ý ký giáp ranh cho gia đình tôi, nên gia đình tôi không được cấp giấy phép xây dựng. Trong trường hợp này gia đình tôi phải làm thế nào ?

Và nếu chủ đất cũ đã biết đất đang có tranh chấp không được cấp giấy phép xây dựng mà vẫn cố tình bán cho người không biết thì có phải là lừa đảo chiếm đoạt tài sản không ạ ?

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến, gọi:1900.6162

Trả lời:

Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 95 khoản 4 điểm a Luật Đất đai 2013 quy định:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

>> Xem thêm: Rủi ro tín dụng là gì? Quy định pháp luật hiện hành về quản lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng thương mại

Về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 105 khoản 2 Luật Đất đai năm 2013

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Theo như thông tin bạn cung cấp thì thửa đất bạn mua có tranh chấp với đất của hàng xóm và người đó không đồng ý ký giáp ranh cho gia đình bạn. Trường hợp này người chủ cũ mặc dù không cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng thửa đất nhưng cũng không đủ điều kiện để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.

Việc xác định ranh giới thửa đất của bạn được xác định theo điều 11 khoản 1 mục 1.2 của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMTQuy định về bản đồ địa chính như sau:

“1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.”

Hiện trạng đất của gia đình liền kề với thửa đất của bạn có diện tích không đồng nhất với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ, thực tế bị hao hụt nên họ không chấp nhận ký giáp ranh. Tuy nhiên vấn đề là khi tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, cơ quan địa chính phải tiến hành đo đạc, xác minh diện tích đất thực tế của gia đình bạn cũng như thửa đất liền kề. Nếu xảy ra tranh chấp từ thời điểm này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn là không đúng thủ tục. Trong trường hợp cần thiết giấy chứng nhận đã cấp có thể bị thu hồi.

Bạn phải giải quyết xong tranh chấp và thống nhất diện tích trên thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi nộp đơn xin cấp giấy phép xây dựng. Bạn cần thương lượng với chủ đất liền kề và nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai ra ủy ban nhân dân xã (phường) của bạn để thực hiện hòa giải tranh chấp.

Sau khi hòa giải thành bạn có thể nộp đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

Về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 93 khoản 1,2:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.”

>> Xem thêm: Đặc điểm rủi ro trong kiểm toán và phương thức tiếp cận kiểm toán?

Theo đó bạn chuẩn bị 1 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Để xin cấp phép xây dựng nhà ở trên đất đã có sổ đỏ của bạn. Xem thêm một số văn bản liên quan:

Luật Xây dựng 2014

Nghị định 43/2014/NĐ-CPQuy định chi tiết thi hành một số điều của luật Đất đai

Nghị định 59/2015/NĐ-CPVề quản lý dự án đầu tư xây dựng

Thông tư 24/2014/TT-BTNMTQuy định về hồ sơ địa chính

>> Xem thêm: Các trường hợp xây nhà phải xin giấy phép xây dựng và các trường hợp không phải xin phép xây dựng ?

4. Được cấp giấy phép xây dựng tạm có phải đóng thuế không ?

Thưa luật sư, Tôi làm thủ tục xin phép xây dựng nhà tạm, được UBND huyện cấp phép xây dựng tạm. Vậy có cần đóng thuế xây dựng không?

Người gửi: L.M

Luật sư tư vấn pháp luật thuế trực tuyến, gọi1900.6162

Trả lời:

>> Xem thêm: Cách phân loại nợ xấu và trích lập dự phòng rủi ro tại ngân hàng ?

Theo Thông tư số: 15/2016/TT-BXD: mẫu xin cấp giấy phép xây dựng tạm cho công trình, nhà ở riêng lẻ.

PHỤ LỤC SỐ 8 (mẫu 10)

(Trang 1)

(Ban hành kèm theo Thông tư số: 15/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng)

Cơ quan cấp GPXD... -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
………., ngày …… tháng ….. năm ……

GIẤY PHÉP XÂY DỰNG CÓ THỜI HẠN

Số: /GPXD

(Sử dụng cho công trình, nhà ở riêng lẻ)

1. Nội dung tương ứng với nội dung của giấy phép xây dựng đối với các loại công trình và nhà ở riêng lẻ.

2. Công trình được tồn tại đến: ………………….

3. Chủ đầu tư phải tự dỡ bỏ công trình, không được đòi hỏi bồi thường phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn khi Nhà nước thực hiện quy hoạch theo thời hạn ghi trong giấy phép được cấp.

4. Giấy phép này có hiệu lực khởi công xây dựng trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp; Quá thời hạn trên thì phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng.

Nơi nhận: - Chủ đầu tư; - Lưu VT, ...

Thủ trưởng cơ quan cấp giấy phép xây dựng (Ký tên, đóng dấu)

(Trang 2)

CHỦ ĐẦU TƯ PHẢI THỰC HIỆN CÁC NỘI DUNG SAU ĐÂY:

1. Phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu xâm phạm các quyền hợp pháp của các chủ sở hữu liền kề.

2. Phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, về đầu tư xây dựng và Giấy phép xây dựng này.

3. Phải thông báo bằng văn bản về ngày khởi công cho cơ quan cấp phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng công trình.

4. Xuất trình Giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền khi được yêu cầu theo quy định của pháp luật và treo biển báo tại địa điểm xây dựng theo quy định.

5. Khi điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung quy định tại Khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 thì phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng và chờ quyết định của cơ quan cấp giấy phép.

ĐIỀU CHỈNH/GIA HẠN GIẤY PHÉP

1. Nội dung điều chỉnh/gia hạn: ………………………………………………….

2. Thời gian có hiệu lực của giấy phép: ………………………………………………….

………., ngày ……. tháng …… năm …… Thủ trưởng cơ quan cấp giấy phép xây dựng (Ký tên, đóng dấu)

Như vậy theo thông tư trên khi xây dựng bạn phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, về đầu tư xây dựng và Giấy phép xây dựng này.

Hơn nữa Theo Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp thì mọi tổ chức, cá nhân có phát sinh doanh thu chịu thuế đều phải kê khai nộp thuế theo luật định. Như vậy bạn xây dựng nhà tạm và được UBND huyện cấp giấy phép xây dựng tạm thì vẫn phaỉ đóng thuế.

Đối với lĩnh vực thuế xây dựng nhà tư nhân thì chủ thầu khi nhận thi công công trình phải đăng ký hợp đồng xây dựng, kê khai nộp thuế môn bài, thuế GTGT, thuế TNDN tại cơ quan quản lý thuế nơi có công trình xây dựng. Trong trường hợp hợp đồng xây dựng giữa chủ thầu và chủ nhà thống nhất việc nộp thuế do chủ nhà thực hiện thì chủ nhà có trách nhiệm kê khai nộp thuế vào ngân sách nhà nước

Bạn nên thuê một công ty thầu thi công phần nhân công của căn nhà. Công ty này sẽ đóng thuế VAT và TNDN dựa trên hợp đồng nhân công.

Căn cứ vào Công văn số 3700 TCT/DNK ngày 11-11-2004 của Tổng cục Thuế về việc thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân; trong đó nêu rõ “trường hợp nhận khoán gọn (bao gồm cà nhân công và cung cấp vật liệu xây dựng) phải kê khai nộp thuế giá trị gia tăng-thu nhập doanh nghiệp trên toàn bộ giá trị công trình;

Trường hợp chủ hộ gia đình tự mua vật tư xây dựng và tự thuê công nhân xây dựng lẻ (không hợp đồng) hoặc có thuê thầu xây dựng nhưng không cung cấp được hợp đồng và các căn cứ chứng minh đã thuê thầu xây dựng thì chủ hộ gia đình là người phải nộp thuế thay. Tuy nhiên, vật tư bạn có thể mua, cơ quan thuế không thu thuế vật tư của nhà tư nhân..

5. Xin giấy phép xây dựng tạm khi chưa có quyết định thu hồi đất ?

>> Xem thêm: Quy định mới nhất về phân loại nợ, trích lập dự phòng rủi ro

Xin chào Luật Minh Khuê, tôi có một câu hỏi xin được giải đáp. Gia đình tôi hiện thường trú tại Bình Chiểu, Thủ Đức, TPHCM. Năm 2006, tôi có mua một miếng đất viết tay (đất trồng cây lâu năm) tại hẻm 1127. Địa chỉ lô đất 1127/9 Tỉnh Lộ 43 KP2 P.Bình Chiểu, Thủ Đức, TPHCM có diện tích là: 10m x 15m.

Nay tôi muốn xin giấy phép xây dựng tạm (lúc trước là quy hoạch công viên cây xanh, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất) thì có được không ? Hồ sơ phải chuẩn bị những gì ?
Mong được tư vấn giúp đỡ. Xin cảm ơn !

Người hỏi: Huyền Hoàng

Luật sư tư vấn pháp luật trực tuyến qua tổng đài điện thoai: 1900.6162

Trả lời:

Do lô đất mà bạn muốn xin giấy phép xây dựng tại đô thị. Mảnh đất này nằm trong diện quy hoạch công viên cây xanh nhưng chưa có quyết định thu hồi nên bạn vẫn có thể được cấp giấy phép xây dựng công trình có thời hạn theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 như sau:

"Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b)Phù hợp với quy mô công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn,nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.

5. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo."

>> Xem thêm: Rủi ro thanh khoản là gì? Quy định hiện hành về quản lý rủi ro thanh khoản của ngân hàng thương mại

Để xin cấp giấy phép thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ tùy theo loại công trình xây dựng theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 như sau:

"Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

d) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

đ) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế.

3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình theo tuyến gồm:

a) Các tài liệu quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều này;

b) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự phù hợp với vị trí và phương án tuyến;

c) Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với xây dựng công trình tôn giáo gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo.

5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng công trình tượng đài, tranh hoành tráng gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hoá.

6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình quảng cáo gồm:

a) Các tài liệu quy định tại khoản 2 Điều này; trường hợp thuê đất hoặc công trình để thực hiện quảng cáo thì phải có bản sao hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng thuê công trình;

b) Bản sao giấy phép hoặc văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về quảng cáo.

7. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với công trình của cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế theo quy định của Chính phủ."

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về vấn đề cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra bản tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trân trọng./.

Bộ phận tư vấn pháp luật đất đai - Công ty luật Minh Khuê