Xử lý lấn chiếm đất đai khi đã xây dựng nhà cửa kiên cố Email: phuongdinhhung@…hỏi: Kính gửi các luật sư. Tôi xin trình bầy sự việc như sau mong các luật sư sớm giải đáp. Năm 2013 vợ chồng tôi mua mảnh đất diện tích 56m2 và đã có sổ đỏ. Năm 2015 tôi đi xuất khẩu lao động cho đến cuối năm 2017 tôi về thì được biết diện tích đất mà gia đình tôi đã mua, đang sinh sống bị nhà hàng xóm lấn chiến mất 11 m2 đất ở của hoa đình tôi và đã xây nhà trên đó. Thời gian xây nhà trên đất khoảng giữa năm 2016 và phía gia đình họ đã bị chính quyền địa phương lập biên bản về hành vi xây dựng nhà ở trái phép. Các luật sư cho tôi hỏi. Để khởi kiện và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất do có sự lấn chiếm thì cần thu thập những giấy tờ văn bản gì để chứng minh? Đất có sổ đỏ bị lấn chiếm đã xây dựng nhà cửa kiên cố thì sẽ bị xử lý như thế nào? Rất mong sớm nhận được sự hỗ trợ tư vấn từ phía luật sư Phamlaw. Xin được cám ơn các luật sư rất nhiều!  Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo) Chào bạn, với câu hỏi xây dựng nhà trên đất lấn chiếm, luật sư xin được hỗ trợ tư vấn như sau: Hành vi lấn chiếm đất đai là một trong những hành vi bị cấm theo điều 12 Luật Đất đai 2013, khoản 1. Khi giải quyết các tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất mà một bên lấn chiếm thì cần phải thu thập đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên, các tài liệu về đất đai được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 như: Sổ sách địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính, các tài liệu thể hiện mốc giới, tứ cận của thửa đất,…các tài liệu thể hiện hiện trạng thửa đất trước khi có việc lấn chiếm đất để có căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của mỗi bên. Với tranh chấp này, bạn có thể đề nghị Tòa án yêu cầu các cơ quan chuyên môn đo đạc lại, xác định diện tích thực tế gia đình bạn đang sử dụng. Nếu số liệu trong các tài liệu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, bản đồ địa chính …) và số liệu thực tế đã đo đạc vênh nhau để từ đó làm cơ sở xác định đất của gia đình bạn có đang tranh chấp hay không. Chỉ khi xác định được các số liệu chính xác làm cơ sở để xác định ranh giới thửa đất thì mới có căn cứ để Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện. Trường hợp đất lấn chiếm của gia đình bạn đã xây dựng nhà cửa kiên cố thì về nguyên tắc, gia đình bạn được quyền yêu cầu Tòa án buộc bên lấn chiếm tháo dỡ phần xây dựng trái phép. Tuy nhiên, phía gia đình bạn phải chứng minh thời điểm xây dựng trên phần đất lấn chiếm các bên đã có tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có quyết định cấm xây dựng, nhưng bên lấn chiếm vẫn cố tình xây dựng. Nếu vì lí do khách quan thực tế khi thi hành án bên lấn chiếm không thể trả lại phần đất lấn chiếm thì gia đình bạn được quyền đề nghị Tòa án buộc bên lấn chiếm phải thanh toán lại cho gia đình bạn giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường hoặc bồi thường thiệt hại đối với phần đất hoặc không gian mà gia đình bạn không được sử dụng. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, những cá nhân, tổ chức có hành vi lấn, chiếm đất quy định trên thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính cụ thể: ……………“ Như vậy, bên lấn chiếm đất đai xây nhà có thể phải chịu mức xử phạt vi phạm hành chính từ 5.000.000 đồng cho đến 10.000.000 đối với đất ở. Trên đây là nội dung câu trả lời đối với câu hỏi “Xử lý lấn chiếm đất đai khi đã xây dựng nhà cửa kiên cố” của bạn, nếu bạn còn vướng mắc bạn vui lòng kết nối đến tổng đài tư vấn pháp luật chuyên sâu 1900 của Phamlaw. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ. ——————————- Phòng tư vấn pháp lý chuyên sâu – Phamlaw Xem thêm
Hành vi lấn chiếm đất và xây dựng trái phép trên đất lấn chiếm. Hành vi xây dựng trái phép bị xử lý như thế nào? Tóm tắt câu hỏi: Gia đinh tôi sống ở vùng ven biển khó khăn ở Hà Tĩnh, thời gian gần đây có người từ nơi khác đến chiếm đất, chặt phá cây cối của chúng tôi đã sử dụng ôn định từ năm 1990 để xây dựng nhà ở. UBNX xã đã lập biên bản vi phạm gửi lên UBND Huyện để xử lý, UBND Huyện không xử lý vì lý do UBND Xã đã để cho người đó hoàn thành công trình đưa vào sử dụng nên UBND Xã hỏi thì Xã bảo là không đủ thẩm quyền đề cưỡng chế nhà ở. Vậy bây giờ chúng tôi phải làm sao? Rất mong được sự tư vấn kịp thời của quý công ty .xin chân thành cảm ơn? Cơ sở pháp lý: – Luật đất đai 2013; – Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. – Luật xây dựng 2014; – Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị. – Nghị định 121/2013/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở do Bộ trưởng bộ xây dựng ban hành. – Luật xử lý vi phạm hành chính 2012; – Thông tư 02/2014/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 121/2013/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở do Bộ trưởng bộ xây dựng ban hành. Xem thêm: Xử phạt hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp Luật sư tư vấn: Bạn không trình bày cụ thể gia đình bạn có giấy tờ gì chứng minh khu đất đó thuộc quyền sở hữu của mình hay không? Tuy nhiên, nếu trong trường hợp khu đất đó không có giấy tờ gì chứng minh nhưng gia đình nhà bạn sinh sống ổn định từ 1990, có hộ khẩu thường trú tại địa phương thì có thể xin xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định. Hành vi xây dựng bạn không cung cấp thời hạn nên áp dụng theo các trường hợp nội dung như sau: Đối với hành vi lấn chiếm đất của người kia đã vi phạm điều cấm của Luật đất đai 2013 quy định: “Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm. 1. Lấn, chiếm hủy hoại đất.” Hành vi lấn chiếm đất bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định: “Điều 10. Lấn, chiếm đất 1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất. Xem thêm: Xử phạt khi xây dựng sai phép, xây dựng trái phép, xây dựng không giấy phép 2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này. 3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở. 4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác. 5. Biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này; b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.” Bên cạnh đó, Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định các hành vi bị nghiêm cấm như sau: “1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này. Xem thêm: Xử lý hành vi lấn chiếm đất hành lang bảo vệ công trình thủy lợi 2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này. 3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này. 4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp. … 11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung….” Vì hiện nay chưa có Nghị định thay thế Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị. Tuy nhiên, theo tinh thần theo khoản 1 Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP (hết hiệu lực ngày 1/7/2016) quy định xử lý công trình không có giấy phép xây dựng như sau: “1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau: a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; Xem thêm: Xử phạt vi phạm hành chính với hành vi lấn, chiếm đất đai b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng; c) Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.” Như vậy, rõ ràng hành vi chiếm đất của gia đình kia là trái pháp luật nên khi Ủy ban nhân dân xã có quyết định xử lý vi phạm thì đồng thời gia đình kia phải tự nguyện phá dỡ công trình, nếu cố tình không phá dỡ thì sẽ phải cưỡng chế phá dỡ và chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí lập phương án và tổ chức cưỡng chế phá dỡ. Theo Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết; 2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này; Xem thêm: Quy định về xây dựng ban công nhà b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; 3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính; 4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.” Như vậy, gia đình kia đã được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là có lần chiếm, bạn có quyền làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã để tiến hành hòa giải, nếu không hòa giải được thì bạn làm thủ tục khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để giải quyết. Tuy nhiên, bạn có trình bày Ủy ban nhân dân xã nói rằng không đủ thẩm quyền cưỡng chế nhà đó. Việc này cần phải được đối chiếu với các quy định của pháp luật: Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 121/2013/NĐ-CP thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng, quản lý phát triển nhà và công sở là 02 năm, kể từ ngày chấm dứt hành vi vi phạm hoặc phát hiện hành vi vi phạm. Bạn đối chiếu với trường hợp của mình. Nếu thời gian kể từ khi chấm dứt hành vi vi phạm hoặc phát hiện hành vi vi phạm đối với gia đình nhà kia cho đến thời điểm hiện tại là quá 2 năm thì đây là xử lý vi phạm hành chính khi hết thời hiệu xử lý. Xem thêm: Thủ tục phá dỡ công trình xây dựng trái phép Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định như sau: Điều 65. Những trường hợp không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính 1. Không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong những trường hợp sau đây: …c) Hết thời hiệu xử lý vi phạm hành chính quy định tại Điều 6 hoặc hết thời hạn ra quyết định xử phạt quy định tại khoản 3 Điều 63 hoặc khoản 1 Điều 66 của Luật này;… 2. Đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này, người có thẩm quyền không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính nhưng có thể ra quyết định tịch thu sung vào ngân sách nhà nước hoặc tiêu hủy tang vật vi phạm hành chính thuộc loại cấm lưu hành và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 1 Điều 28 của Luật này. Quyết định phải ghi rõ lý do không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính; tang vật bị tịch thu, tiêu hủy; biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng, trách nhiệm và thời hạn thực hiện.” Điều 28. Các biện pháp khắc phục hậu quả và nguyên tắc áp dụng “…b) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng với giấy phép;…” Xem thêm: Phải làm sao khi hàng xóm lấn chiếm khoảng không khi xây nhà? Căn cứ Điều 2 Thông tư 02/2014/TT-BXD quy định như sau: a) Người có thẩm quyền lập biên bản theo Mẫu biên bản số 02 ban hành kèm theo Thông tư này và chuyển ngay đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình vi phạm. Trong thời hạn 05 ngày (đối với công trình không phải lập phương án phá dỡ), 12 ngày (đối với công trình phải lập phương án phá dỡ) kể từ ngày lập biên bản mà chủ đầu tư không hoàn thành việc phá dỡ công trình vi phạm thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này; b) Đối với công trình xây dựng thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Xây dựng, người có thẩm quyền lập biên bản theo Mẫu biên bản số 02 ban hành kèm theo Thông tư này. Trong thời hạn 02 ngày kể từ ngày lập biên bản, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình vi phạm phải chuyển hồ sơ lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng vi phạm, chuyển cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện….” Như vậy, chỉ những công trình xây dựng thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng thì UBND cấp xã mới không có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho những công trình “xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.” (Khoản 3 Điều 14 Nghị định 64/2012/NĐ-CP). Bởi vậy, nếu công trình của gia đình kia thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của UBND xã thì chính UBND sẽ có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế buộc tháo dỡ công trình. Bạn cần đối chiếu khu vực nhà bạn đang sinh sống là “những điểm dân cư nông thôn” hay “đô thị” để xem xét thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Trường hợp khu vực sinh sống gia đình nhà bạn cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền cưỡng chế nhà. Trường hợp khu vực sinh sống gia đình nhà bạn thuộc thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp Huyện thì Ủy ban nhân dân cấp Huyện có thẩm quyền cưỡng chế nhà. Nếu UBND huyện không giải quyết vì cho rằng Ủy ban nhân dân xã để cho gia đình nhà kia xây dựng nhà xong là không chính xác. Chủ tục Ủy ban nhân dân cấp xã không ngăn chặn là lỗi bên phía ủy ban nhân dân cấp xã. Còn chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện vẫn phải có trách nhiệm giải quyết người đang có hành vi xâm phạm trong trường hợp này. Gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi khiếu nại quyết định của chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện trong trường hợp này. |
