Cách tính giá đất để bạn

Xác định giá và biết cách tính giá đất chính xác khi tiến hành các thủ tục đất đai

Mỗi nhà đầu tư cần biết giá đất và xác định được giá đất khi thực hiện các thủ tục liên quan tới hoạt động chuyển nhượng, mua bán đất đai,Vậy cách tính giá đất được tính như thế nào? Tham khảo các thông tin chia sẻ trong bài viết sau đây sẽ giúp ích cho bạn khi cần.

Nguyên tắc trong cách tính giá đất

Cách tính giá đất khi thực hiện mọi hoạt động, thủ tục liên quan tới đất đai cần đáp ứng các nguyên tắc sau đây:

• Tính theo mục đích sử dụng đất ở thời điểm cần định giá và đảm bảo hợp pháp.
• Tính theo thời hạn sử dụng của mỗi thửa đất.
• Giá đất phải phù hợp với giá đất cùng mục đích sử dụng trên thị trường. Đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất thì giá phải tính theo giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất.
• Trong cùng thời điểm, giá các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và khả năng sinh lợi nhuận cao thì mức giá được tính như nhau. Kể cả thu nhập từ quyền sử dụng đất tương tự.

Có thể bạn quan tâm: Nhà ở xã hội là gì? Bạn đã thật sự hiểu đúng về nhà ở xã hội

Quy định về giá đất và khung giá đất

Áp dụng các cách tính giá đất đều thực hiện theo quy định của mỗi khung giá và bảng giá cụ thể cho từng thửa đất. Bao gồm:

Quy định về khung giá đất

Khung giá đất định kỳ được Chính Phủ quy định năm năm một lần đối với các loại đất theo từng vùng.

Nếu trong thời gian áp dụng khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tang 20% trở lên hoặc giảm 20% so với mức giá tối đa thì khung giá đất sẽ được điều chỉnh lại cho hợp lý.

Quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể

Căn cứ dựa trên cách tính giá đất và các nguyên tắc, khung giá đất theo quy định của Chính Phủ.

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tiến hành xây dựng và trình lên hội đồng nhân dân cấp tỉnh cùng thông qua mức giá đất trước khi ban hành.

Cứ năm năm, bảng giá đất sẽ được thay đổi định kỳ theo tình hình giá đất hiện tại.

Bảng giá đất sau khi xem xét và thông qua sẽ được Hội đồng nhân dân công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian giá đất được thực hiện, chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá phù hợp. Giá đất trên thị trường khi có biến động sẽ được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và điều chỉnh lại bảng giá sao cho hợp lý.

Giá đất trước khi trình hội đồng nhân dân cùng cấp sẽ được thông qua tối thiểu trong vòng 2 tháng. Lúc này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đảm nhiệm vai trò gửi bảng dự thảo giá đất tới cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Tiến hành xem xét và xây dựng khung giá đất, hạn chế tình trạng chênh lệch mức giá giữa giáp ranh thành phố, các tỉnh lân cận.

Tuỳ sự chênh lệch giá đất các vùng nhiều hay ít mà hội đồng nhân dân báo cáo lên Thủ tướng Chính phủ. Để tìm hướng điều chỉnh mức giá đất sao cho hợp lý,

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ khi nào?

Mỗi nhà đầu tư cần nắm vững cách tính giá đất trên thị trường. Bởi bảng giá đất luôn có sự biến động theo từng năm, tuỳ vào vị trí thửa đất và sẽ được sử dụng vào một trong các trường hợp dưới đây:

• Tính tiền sử dụng đất khi cá nhân, hộ gia đình nhận được quyền sử dụng đất từ Chính phủ đối với diện tích đất nằm trong hạn mức. Cho phép thực hiện các mục đích: chuyển từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sang đất ở. Áp dụng đối với phần diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất cho cá nhân và các hộ gia đình.
• Tính chi phí thuế sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.
• Tính kinh phí, lệ phí trong quá trình sử dụng và quản lý nguồn đất đai.
• tính chi phí xử phạt các vi phạm hành chính trong quá trình sử dụng nguồn đất đai.
• Tính tiền bồi thường cho cơ quan nhà nước khi cá nhân, tổ chức gây thiệt hại, ảnh hưởng tới việc quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cá nhân, hộ gia đình tự nguyện giao lại đất cho Nhà nước. Áp dụng đối với đất giao lại cho Nhà nước thuộc các trường hợp: Đất có thu lệ phí sử dụng, đất thuê có trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê và đất được công nhận quyền sử dụng có thu tiền sử dụng đất.

Trong đó, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định mức giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cùng với Uỷ ban nhân dân tổ chức xem xét và xác định giá đất theo giá thị trường.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai có quyền thuê các tổ chức đảm nhiệm vai trò tư vấn, hỗ trợ định giá đất cụ thể.

Xác định giá đất được thực hiện dựa trên quá trình điều tra và thu thập toàn bộ thông tin của thửa đất. Giá đất thị trường cùng giá đất trong cơ sở dữ liệu được áp dụng theo phương pháp định giá phù hợp.

Dựa vào kết quả tư vấn, xác định giá đất từ trước, cơ quan quản lý đất đai sẽ trình lên hội đồng thẩm định giá. Sau khi xem xét kỹ, họp sẽ trình lên Uỷ ban nhân dân cùng cấp ra quyết định.

Hội đồng thẩm định mức giá đất bao gồm: Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, đại biểu các cơ quan đại diện, tổ chức có liên quan và tổ chức đảm nhiệm chức năng tư vấn định giá đất.

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ khi nào?

Mức giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ khi thực hiện các khoản phí sau đây:

• Tính chi phí sử dụng đất của cá nhân, tổ chức khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, áp dụng đối với diện tích đất ở vượt quá hạn mức. Thực hiện các mục đích: Chuyển từ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở.
• Đối với diện tích đất vượt hạn mức dành cho cá nhân, hộ gia đình. Làm căn cứ tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất hay vượt hạn mức công nhận quyền sử dụng nguồn đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình.
• Tính chi phí sử dụng nguồn đất có thu tiền sử dụng đất đã được Nhà nước giao, không thông qua hình thức đấu giá; Nhà nước công nhận và cho phép cá nhân, tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất có thu lệ phí. Tính lệ phí thuế đối với nguồn đất được Nhà nước cho thuê, không thông qua hình thức đấu giá.
• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hoá nguồn đất do Nhà nước giao bắt buộc có thu tiền sử dụng đất. Đất cho thuê có trả tiền toàn bộ trong một lần, tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá nguồn đất do Nhà nước cho thuê đất có trả tiền mỗi năm.

Chính phủ quy định chi tiết cách tính giá nhà đất

Tư vấn xác định giá đất trong các trường hợp

• Áp dụng trong trường hợp xây dựng, điều chỉnh mức giá đất cụ thể. Bảng giá đất và định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu.
• Nhằm giải quyết các trường hợp khiếu nại giá đất, thực hiện theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên có liên quan.
• Thực hiện các giao dịch dân sự có liên quan tới định giá đất cụ thể theo yêu cầu của mỗi bên.

Điều kiện hoạt động của cơ quan tư vấn, hướng dẫn xác định mức giá đất phải áp dụng theo quy định của Chính phủ. Trong đó, việc xác định giá đất được tiến hành trung thực, khách quan và độc lập.

Tuân theo phương pháp định giá và nguyên tắc quy định tại Luật đất đai, điều 112. Ngoài ra, giá đất do bên tư vấn xác định là căn cứ giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, đưa ra quy định.

Quyền, nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá nhà đất

Các tổ chức có quyền và chức năng tư vấn, hỗ trợ xác định mức giá đất theo các tiêu chí sau:

• Tư vấn và xác định mức giá đất theo quy định của Luật đất đai, luật giá cùng các quy định khác được Pháp luật đề ra.
• Yêu cầu bên thuê cung cấp đầy đủ các tài liệu, thông tin có liên quan tới tư vấn và xác định giá đất.
• Huỷ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng định giá đất khi bên thuê tư vấn sai, vi phạm một trong các điều kiện quy định ở hợp đồng.
• Các quyền khác theo quy định xác định giá đất của Pháp luật.

Các bước tính và công thức tính giá đất

Cách tính giá đất được tính theo các bước và công thức sau đây:

Phương pháp tính so sánh trực tiếp

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Trước tiên, cần thu thập xác định vị trí của thửa đất, so sánh với khu đất cần định giá. Thời gian thu thập thông tin diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất, có liên quan tới các cuộc giao dịch đất đai.

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Dự trên nguồn thông tin đã khảo sát và thu thập được, bạn cần tiến hành so sánh, phân tích và lựa chọn các tiêu chí giống/khác nhau giữa mỗi thửa đất, khu đất so với thửa đất cần định giá. Từ đó, tính toán và xác định, định giá cho thửa đất.

Bước 3: Điều chỉnh các yếu tố khác biệt

Trong trường hợp thông tin có sự khác biệt, cần điều chỉnh mức giá của từng thửa đất và khu đất so với thửa đất cần định giá; Bao gồm: Vị trí, đặc điểm loại đất, kết cấu hạ tầng, ô nhiễm môi trường,

Trong trường hợp giá đất có sự biến động lớn tính từ thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành công của thửa đất cần so sánh cho đến thời điểm định giá thì mức giá phải được điều chỉnh sao cho hợp lý.

Bước 4: Định giá nhà đất

Nhà đất được định giá theo các tiêu chí sau: Căn cứ pháp lý, mục đích sử dụng, vị trí đất, loại đường phố, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, kết cấu hạ tầng, môi trường xung quanh, tài sản trên đất và tình trạng mua bán.

Bước 5: Tính khấu trừ giá trị tài sản trên đất (nếu có)

Đối với trường hợp đất chuyển nhượng bao gồm toàn bộ giá trị tài sản sẽ được khấu trừ tuỳ vào các giá trị còn lại (cây trồng đã đầu tư trên đất, vật kiến trúc, nhà cửa,).

Đối với các công trình, cây lâu năm, vật kiến trúc không nằm trong danh mục quy định hiện hành thì Sở tài chính sẽ phối hợp cùng các sở tính khấu trừ sao cho phù hợp.

Trường hợp nhà cửa, các công trình, vật kiến trúc và cây trồng lâu năm nằm trong thửa đất đã hết thời hạn thì giá trị của chúng vẫn tính theo định giá tài sản thời điểm hiện tại.

Đối với loại cây trồng nằm trong thời kỳ đầu tư, xây dựng cơ bản sẽ không tính khấu trừ. Giá trị thực tế sẽ được tính theo thời gian tích lũy cho tới thời điểm định giá đất theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.

Có thể bạn quan tâm: Định Giá Nhà Đất Như Thế Nào Là Đúng Với Thị Trường Hiện Nay

Xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại

Áp dụng đối với thửa đất cho thuê, đất có nhà cửa, công trình xây dựng thì tính tổng thu nhập của thửa đất cần định giá. Số tiền cho thuê đất. đất công trình được thu mỗi năm.

Đối với thửa đất dùng cho mục đích nông nghiệp thì tổng thu nhập định giá thửa đất dựa trên doanh thu từ các hoạt động nằm trên thửa đất đó và đất thu được mỗi năm.

Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định

Tổng chi phí định giá đất bao gồm các khoản: Chi phí đầu tư cải tạo, thuế, chi phí sản xuất. Các chi phí này sẽ được tính theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với khoản chi không nằm trong quy định của Nhà nước thì sẽ tính giá theo giá thực tế tại địa phương,

Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức

Áp dụng công thức định giá đất theo phương pháp thu thập, tổng thu thập và các chi phí đã xác định ở bước 1, bước 2 và thu thập tại bước 3.

Tổng chi phí, tổng thu nhập và thu nhập thuần tuý của hạng mục đất đai sẽ được định giá tuỳ vào từng mục đích.

Trong trường hợp không thu thập đủ số liệu trong ba năm thì lấy số liệu của năm trước thời điểm cần định giá đất.

Trên đây là cách tính giá đất tùy theo từng thửa đất được định giá theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuỳ vào loại hình đất sử dụng mà chủ đầu tư xem xét, định giá phù hợp. Các bạn hãy cập nhật thêm những tin tức về bất động sản mới nhất tại meeyland nhé.

Mã ID: gd346