Những ngày vừa qua, giá đất tại một số khu vực ở TP.Thủ Đức liên tục tăng. Chị Trần Thị Hà (một nhà đầu tư bất động sản (BĐS) tại TP.Thủ Đức) cho biết sau vụ đấu giá trên, giá đất đã tăng lên mạnh cùng với lượng khách hàng hỏi mua đất nhiều hơn. Chị có mấy lô đất ở P.Hiệp Bình Chánh (TP.Thủ Đức) ngày trước rao bán khoảng 6,35 tỉ đồng/100 m2 thì nay khu vực này đã tăng giá bán lên 6,7 tỉ đồng/100 m2, hay đất ở P.Linh Đông có giá khoảng 80 triệu đồng/m2 thì nay bán 85 triệu đồng/m2. Thế nhưng, chị Hà lại ngần ngừ không muốn bán, vì còn nghe ngóng thị trường với hy vọng có thể bán với giá cao hơn nữa. Show
Tương tự, những căn nhà tại khu đô thị Vạn Phúc (TP.Thủ Đức) cũng liên tục tăng giá. Nếu trước ngày đấu giá đất Thủ Thiêm được công bố, mỗi căn nhà tại khu vực này có diện tích 140 m2 được xây 5 tầng có giá khoảng 33,5 tỉ đồng, nay đã tăng lên 37 tỉ đồng, căn 150 m2 có người rao bán đến 50 tỉ đồng. Trong khi đó, giá gốc mỗi căn khách hàng mua của chủ đầu tư trước đây khoảng 23 - 27 tỉ đồng/căn. Những người bán còn đặt điều kiện khách mua phải trả tiền mặt ngay mới bán. Tại khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương trước kia được giao dịch 160 - 164 triệu đồng/m2 thì nay đã rao bán 200 - 250 triệu đồng/m2. Việc tăng giá cũng diễn ra ở khu vực Q.9 cũ (nay là một phần của TP.Thủ Đức) khi các nền đất cũng đã tăng 1 - 2 tỉ đồng/nền; Các lô đất lớn từ 300 m2 trở lên tăng thêm 8 - 10 triệu đồng/m2; Dự án căn hộ trên đường Nguyễn Cơ Thạch (TP.Thủ Đức) mở bán năm 2020 với giá khoảng 100 triệu đồng/m2 thì nay đang giao dịch ở mức 140 - 150 triệu đồng/m2... Chủ đầu tư một dự án căn hộ cao cấp tại TP.Thủ Đức cũng thông tin mới ra quân để bán hàng cho dự án với mức tăng giá khoảng 5 triệu đồng/m2 so với kế hoạch trước đây. “Thị trường hiện đang có “sóng” từ vụ đấu giá Thủ Thiêm nên công ty đã thay đổi kế hoạch kinh doanh và mức giá chứ trước đó chúng tôi dự kiến qua đầu năm 2022 mới mở bán dự án này”, vị này nói và kết luận: “Nước lên thuyền phải lên. Đang có sóng thì công ty đẩy hàng luôn. Công ty cũng đang thăm dò thị trường nên chỉ đưa ra mức giá để khách hàng tham khảo”. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA VN, nhận định giá đất xoay quanh khu vực Thủ Thiêm đang tăng lên. Dù chưa biết mức tăng này thực hay ảo, nhưng sẽ tạo tâm lý cho thị trường và có thể lan tỏa đến các khu vực khác. Điều này còn đẩy giá BĐS của VN nói chung và TP.HCM tăng quá cao, cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân.
Cổ phiếu trên sàn đua “tím lịm”Không chỉ giá đất “ăn theo” vụ đấu giá Thủ Thiêm, cổ phiếu (CP) các công ty BĐS, xây dựng trên sàn chứng khoán cũng đua nhau đi lên. Hôm qua, hàng loạt mã BĐS “tím lịm” (màu của tăng trần) cuối phiên như HAR, ITC, LDG, LGL, NBB, PVL, QCG, SGR, BII, ROS... \n Trong top 10 CP dẫn đầu về khối lượng giao dịch trên sàn TP.HCM thì hôm qua có đến hơn 50% thuộc nhóm ngành BĐS, xây dựng là ROS, HQC, POW, FLC, ITA và VCG. Đáng chú ý, đây không phải là phiên tăng mạnh của nhóm CP này mà tính chung trong vòng 10 ngày qua, nhiều mã đã tăng mạnh lên 40 - 50%. Ví dụ như ROS từ giá 8.320 đồng/CP vào sáng 13.12, đến nay lên 12.850 đồng/CP, tương đương mức tăng gần 55%. Hay trong cùng thời gian này, mã CII nhảy vọt từ 27.950 đồng/CP lên 42.000 đồng/CP, tăng 50%; mã LDG có 5 phiên trần liên tiếp, đưa giá từ 14.300 đồng/CP lên 19.800 đồng/CP, tương đương tăng 38,5%; QCG từ mức 12.500 đồng/CP lên 17.450 đồng/CP, tăng gần 40%... Nhìn chung đa số nhóm CP ngành này hoặc liên quan đều tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư cũng ngỡ ngàng vì hầu hết không có thông tin gì đột biến trong hoạt động kinh doanh. Ví dụ QCG của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai sau khi công bố báo cáo tài chính kiểm toán ghi nhận nửa đầu năm 2021 đạt doanh thu 550 tỉ đồng, giảm gần phân nửa so với cùng kỳ năm 2020 và lợi nhuận sau thuế giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm 2020, còn gần 28 tỉ đồng, đến nay vẫn chưa công bố kết quả kinh doanh quý 3/2021. Thế nhưng, mức giá 17.450 đồng/CP của QCG đã gần gấp 3 lần so với đầu tháng 8. Hay LDG do kết quả kinh doanh không khả quan trong nửa đầu năm, lũy kế từ tháng 1 - 9, doanh thu thuần đạt 251,5 tỉ đồng, giảm 79% và lãi ròng ghi nhận 31,7 tỉ đồng, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Khi báo cáo này công bố ra trong cuối tháng 10 thì giá LDG cũng chỉ loanh quanh từ 8.000 - 9.000 đồng/CP, nhưng nay đã lên hơn gấp đôi... Theo ông Lê Quang Minh, Giám đốc phân tích Công ty chứng khoán Mirae Asset, trước khi có đợt tăng vọt thì nhóm CP ngành BĐS bị nhà đầu tư lo ngại sau sự kiện Tập đoàn BĐS Evergrande tại Trung Quốc bị phá sản. Tuy nhiên, sau khi rà soát, các công ty BĐS trên sàn chứng khoán VN có tỷ lệ nợ an toàn hơn. Bên cạnh đó, sau khi TP.HCM nói riêng và cả nước khôi phục lại kinh tế, nhiều doanh nghiệp mở bán các dự án nhà ở thương mại khá tốt, khách hàng tham gia mạnh. Vì vậy, ước tính doanh thu và lợi nhuận của nhiều công ty ngành này cả năm nay sẽ cao và còn tiếp tục đi lên trong năm 2022. Dù vậy, ông Minh cũng thừa nhận cộng thêm cú hích từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đã đẩy các mã từ nhỏ đến lớn đều tăng lên đỉnh cao mới. Việc giá tăng nhanh thì sẽ đối diện với khả năng điều chỉnh giá. Trong khi đó, tổng giám đốc một công ty chứng khoán tại TP.HCM cho rằng kể từ sau khi vụ đấu giá đất Thủ Thiêm với giá cao kỷ lục, nhà đầu tư đều dự báo giá BĐS nói chung sẽ tăng trong thời gian tới nên có kỳ vọng vào doanh thu và lợi nhuận của các công ty trong ngành này cũng bứt phá, dẫn đến thu hút nhà đầu tư rót vốn vào. Tuy nhiên, với mức tăng cao liên tục trong những ngày qua thì bản thân ông cũng “không ngờ”.
Nhà nước cần có giải pháp để làm cho việc đấu giá, quy hoạch, pháp lý được minh bạch. Có cầu thì có cung, nếu người rao bán giá cao không ai mua thì tự động giá sẽ giảm trở lại, nhưng cần có các phương pháp để thẩm định lại giá trị thật của các bất động sản ở Thủ Thiêm, bao gồm cả giá trị thật trong tương lai để có giá so sánh, tránh tình trạng tát giá theo. Ông Nguyễn Hoàng Tin liên quanSau đấu giá, đất Thủ Thiêm cao nhất thế giới - Điều gì sẽ xảy ra trên thị trường địa ốc?VTV.vn-Với 2,45 tỷ đồng/m2 đất, theo tính toán của các chuyên gia, DN phải xây dựng những căn hộ siêu sang với giá bán tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2 thì may ra mới có lãi.
24 nghìn tỷ đồng cho hơn 10 ngàn m2 đất ngay trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm, trung bình, mỗi mét vuông hơn 2,4 tỷ đồng. Con số phá vỡ mọi kỷ lục về đấu giá đất, thậm chí còn đắt hơn cả đất ở các đô thị lớn trên thế giới như Hong Kong (Trung Quốc), New York, Thượng Hải… Liệu đây có phải là tín hiệu tích cực hay sẽ gây nên những tác động gì cho thị trường bất động sản, phát triển đô thị trong thời gian tới? Bất thường đấu giá đất quá cao và những tác động Những ngày qua thị trường bất động sản xôn xao câu chuyện một doanh nghiệp địa ốc trúng đấu giá khu đất 10.000 m2 trung tâm khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh, với giá trúng cao gấp 8 lần giá khởi điểm là 24 nghìn tỷ đồng.  Khu đô thị Thủ Thiêm nhìn qua trung tâm Quận 1. Ảnh: NLĐ Theo quy định, phải hơn 3 tháng nữa, khi doanh nghiệp này hoàn thành đóng hết số tiền cho ngân sách Thành phố thì mới được xem là giao dịch thành công. Tuy nhiên, với một cuộc đấu giá được tổ chức công khai, qua nhiều vòng đấu, điều này gây ngỡ ngàng cho nhiều người bởi 2,45 tỷ đồng cho 1 m2 đất thực sự là mức giá bất ngờ với nhiều câu hỏi đặt ra. Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao tại Thủ Thiêm sau đấu giá? Với số tiền bỏ ra cho 2,45 tỷ đồng/m2 đất, theo tính toán của các chuyên gia, DN phải xây dựng những căn hộ siêu sang với giá bán tối thiểu là 500-600 triệu đồng/m2 thì may ra mới có lãi. Đây là thực sự là một bài toán "khó nhằn" đối với nhiều chủ đầu tư, quỹ đầu tư địa ốc bởi so sánh trong khu vực, một căn hộ cao cấp có giá bán cao nhất hiện nay cũng chỉ ở mức 200 triệu đồng/m2. Nếu theo kịch bản sau 3 tháng nữa, doanh nghiệp trúng đấu giá nộp đủ tiền đất cho ngân sách Thành phố Hồ Chí Minh, điều này sẽ tác động đến thị trường theo 2 hướng. Mặt tích cực: thành phố sẽ có thêm cơ sở để định giá, thu ngân sách tốt hơn. Ngược lại, về mặt tiêu cực giá đất tăng làm tăng gánh nặng chi phí khiến giá nhà tiếp tục tăng. TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho biết: "Khi mặt bằng giá mới phát triển như vậy thì hầu như tất cả các công trình họ sẽ dồn vào chuyển đổi mục đích làm đất ở hoặc tương tự và tiếp tục làm cho chính sách phát triển sở hữu nhà ở hợp lý cho người thu nhập trung bình mà Chính phủ và Thành phố đang theo đuổi sẽ gặp khó khăn". Nhìn vào lịch sử, giá đất tại Thủ Thiêm đã tăng trưởng hơn 200% trong 5 năm qua với đa số là sản phẩm cao cấp hạng sang. Theo JLL Việt Nam, trong 5-10 năm tới khi cơ sở hạ tầng đã hoàn thành đầy đủ, dư địa tăng trưởng về giá vẫn còn. Tuy nhiên, với cơ sở hạ tầng, và tốc độ phát triển kinh tế TP Hồ Chí Minh hiện nay, nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng giá nhảy vọt sẽ khiến thị trường khó khăn hơn. Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nhận định: "Bởi không loại trừ có những dự án xung quanh hiện nay đang triển khai không cần tăng 5,6 lần như đấu giá, người ta chỉ cần tăng 1 lần, 1.5 lần là đã mệt thị trường lắm rồi, đã khó giao dịch rồi. Như vậy, nếu một chủ đầu tư xung quanh họ ko xem xét kỹ lưỡng, cuốn theo tham chiếu này thì dẫn đến khó khăn trong phát triển bất động sản". Ngoài ra, với mức giá được xác lập sau cuộc đấu giá, ví dụ như với 1 triệu USD, người mua sẽ được 22m2 tại Hong Kong, ở New York là 25m2, Thượng Hải là 54m2, tại Thủ Thiêm chỉ sở hữu được 10m2. Có thể thấy, so với những đô thị đất chật người đông, là trung tâm thương mại tài chính toàn cầu… với sự phát triển và thu nhập kinh doanh, tài chính của TP Hồ Chí Minh, rõ ràng có 1 sự chênh lệch thực sự khó lý giải? Hệ luỵ của việc đấu giá đất cao đến phát triển khu đô thị Thủ Thiêm Thông tin từ Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, hiện khu đô thị này còn 67 lô đất ở nhiều khu chức năng khác nhau như trường học, trung tâm thương mại, giải trí, công cộng… và sẽ được tiếp tục tổ chức bán đấu giá. Việc đấu giá khu đất vừa rồi với giá cao như vậy, các chuyên gia cho rằng sẽ gây khó khăn cho cả chính quyền Thành phố lẫn nhà đầu tư khi họ sẽ dựa trên cơ sở nào để đấu giá những khu đất tiếp theo. Chưa kể giá đất quá cao thì sức hấp dẫn với nhà đầu tư cũng sụt giảm gây khó cho việc kêu gọi đầu tư phát triển khu vực này trong thời gian tới. Theo quy hoạch, Thủ Thiêm được xem là trung tâm mới của TP Hồ Chí Minh, được phát triển theo mục tiêu trở thành trung tâm tài chính hàng đầu khu vực và quốc tế. Tuy nhiên, sau hơn 20 năm đề án này vẫn chưa đạt được như kỳ vọng. Do đó, theo ông Ngô Viết Nam Sơn, chuyên gia quy hoạch đô thị, việc đẩy giá đất lên cao "không tưởng" chỉ càng làm cho con đường thành công của mô hình Thủ Thiêm trở nên xa vời hơn. Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết: "Ngay cả việc giá trị đất của Thủ Thiêm bằng với giá quận 1 thì đã không tưởng rồi chứ đừng nói là cao hơn. Nếu như chính quyền tin vào cái tác động này để mà đánh giá giá trị Thủ Thiêm cao hơn quận 1, tôi nghĩ rằng việc thành công của Thủ Thiêm sẽ càng ngày càng xa thực tế hơn". Lấy ví dụ từ khu Phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc), từ một bãi đất trống sau gần 30 năm, khu vực này trở thành Trung tâm tài chính hàng đầu thế giới, giống như Hong Kong thì lúc bấy giờ gía căn hộ mới chạm ngưỡng 600 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhìn lại khu Thủ Thiêm, hiện chỉ có vài con đường và lác đác vài toà nhà chung cư nhưng giá đất cứ tăng cao thời gian qua. Ông Ngô Viết Nam Sơn cho biết thêm: "Chúng tôi đã làm việc từ kinh nghiệm thực tế ở Phố Đông - Thượng Hải, ngay ở Phố Đông Thượng Hải là trung tâm phát triển hàng đầu thế giới, kịch bản tăng giá không bao giờ mà nó đi trước so với phát triển hạ tầng và chính sách đi kèm". Ông Sơn khuyến nghị, chính quyền TP Hồ Chí Minh chắc chắn không nên dùng giá đấu vừa rồi làm tham chiếu cho bất kỳ một chính sách nào về định giá trong thời gian tới. Thay vào đó, cần đánh giá dựa trên các phương pháp khoa học và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn các dự án cao ốc thay vì nhà ở, xây dựng các dự án hạ tầng giao thông kết nối với trung tâm quận 1… phục vụ cho mục tiêu phát triển thành trung tâm tài chính tương lai. Hiện cuộc đấu giá vừa rồi chỉ dừng lại ở việc công bố giá đấu thành công, còn việc triển khai các bước tiếp theo thì phải chờ kết quả sau 3 tháng nữa. Liệu nhà đầu tư này có theo đuổi đến cùng để hoàn thành dự án, hay sẽ từ bỏ? Theo các chuyên gia, câu chuyện này vẫn chưa đến hồi kết! * Mời quý độc giả theo dõi các chương trình đã phát sóng của trên TV Online và VTVGo! Từ khóa: thị trường bất động sản, bất động sản, giá bất động sản, đất Thủ Thiêm |
