Hướng dẫn kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 2024

Trả lời văn bản số Togico/20173108-002/CTHCM ngày 31/8/2017 của Công ty về kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động chuyển nhượng quyền thuê đất và tài sản gắn liền với đất thuê, Cục thuế TP có ý kiến như sau:

Căn cứ Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;

Căn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định quy định;

Căn cứ Khoản 2 Điều 16 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) quy định thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

"Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.”

- Căn cứ Điều 16 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6/11/2013 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế như sau:

“ Điều 12. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp

…

4. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp

…

2. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.

Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này.

…"

Căn cứ Thông tư số 96/2015/TT-BTC ngày 22/6/2015 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 hướng dẫn về thuế TNDN;

Trường hợp của Công ty theo trình bày không có chức năng kinh doanh bất động sản, năm 2005 ký hợp đồng thuê đất 43 năm tại Khu Công nghiệp Hiệp Phước, Huyện Nhà Bè và xây dựng khu nhà kho, văn phòng phục vụ cho việc bảo quản và lưu trữ hàng hóa thực phẩm (có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuê). Công ty đã trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê và phân bổ dần vào chi phí kinh doanh tương ứng với 12 năm đã sử dụng đất thuê. Đối với giá trị khu nhà kho, văn phòng Công ty đã thực hiện trích khấu hao hết và tính vào chi phí được trừ. Nay Công ty chuyển nhượng quyền thuê đất và tài sản gắn liền với đất thuê cho Công ty khác thì đây là hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi chuyển nhượng Công ty kê khai nộp thuế TNDN từng lần phát sinh theo mẫu số 02/TNDN, áp dụng thuế suất thuế TNDN 20%, căn cứ tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản Công ty thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC (phần giá trị đất thuê đã phân bổ tính vào chi phí kinh doanh và phần giá trị nhà kho, văn phòng đã thực hiện trích khấu hao tính vào chi phí được trừ của hoạt động sản xuất kinh doanh không tính vào chi phí hoạt động chuyển nhượng bất động sản để xác định thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản).

Cục Thuế TP thông báo Công ty biết để thực hiện theo đúng quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đã được trích dẫn tại văn bản này.

Theo quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (TNCN), việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những loại chịu thuế TNCN. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách tính thuế TNCN chuyển nhượng đất. Việc áp dụng thuế suất, giá chuyển nhượng về đất và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân bán đất đã có nhiều quy định mới. Cùng Hóa đơn điện tử Easyinvoice tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Nội dung bài viết

1. Ai phải đóng thuế TNCN chuyển nhượng đất?

Căn cứ theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ phải nộp thuế TNCN (trừ các trường hợp được miễn thuế quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 4 Luật này).

Theo đó, xét về nghĩa vụ tài chính của các bên khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng sẽ là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy bên chuyển nhượng sẽ phải có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất sẽ được xác định theo từng trường hợp dưới đây:

2.1. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có nhà ở)

Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn giá đất tại bảng giá đất thì công thức sẽ như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Khi đó thuế TNCN được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x (Diện tích x Giá 1m2 theo bảng giá đất)

\>>>>>> Tìm hiểu ngay: Thủ tục hủy chứng từ khấu trừ thuế TNCN

2.2. Trường hợp chuyển nhượng nhà đất (gồm cả nhà và đất)

Giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định. Công thức được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng

Hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai, sau đó nhân (x) với 2%.

2.3. Trường hợp chuyển nhượng quyền thuê đất

Trong trường hợp này thuế TNCN chuyển nhượng đất được tính theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá chuyển nhượng/giá cho thuê lại

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND tỉnh quy định.

\>>>>>>> Xem thêm: Mẫu ủy quyền quyết toán thuế TNCN

3. Thời điểm tính thuế TNCN chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế TNCN chuyển nhượng đất được xác định như sau:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

4. Hồ sơ khai thuế TNCN chuyển nhượng đất

Căn cứ Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất gồm các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Bản sao giấy chứng minh nhân dân/căn cước công dân phù hợp với thông tin đã khai trên tờ khai thuế
• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản sao đó.
• Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Đối với thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản, hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thay thế bằng bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh quyền được nhận thừa kế, quà tặng.
• Tài liệu xác định đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Bộ Tài chính

Sau khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính, in và gửi thông báo cho người nộp thuế. Căn cứ vào nội dung thông báo, người nộp thuế có nghĩa vụ nộp đủ số tiền và đúng thời hạn trên thông báo.

\>>>>>> Hướng dẫn quyết toán thuế TNCN. Tìm hiểu ngay.

5. Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất

Quy định tại điểm a, b và điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có một số trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng đất như sau:

• Chuyển nhượng giữa người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,…
• Nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc hoặc nhận di sản thừa kế theo pháp luật.
• Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng
• Có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Trường hợp người có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất duy nhất phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ mảnh đất đang có.
• Thỏa thuận phân chia tài sản chung của đồng sở hữu hoặc thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng khi ly hôn.

\>>>>>>> Bài viết liên quan: Các khoản giảm trừ thuế TNCN

Như vậy, theo quy định hiện nay mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 2%. Tiền thuế TNCN chuyển nhượng đất hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng. Bên có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

\==========

Từ ngày 01/07/2022 theo Nghị định 123, Thông tư 78.các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân chính thức ngừng việc sử dụng chứng từ khấu trừ giấy do cơ quan Thuế cấp và chứng từ tự in theo quy định tại Thông tư 37 và chuyển đổi sang sử dụng chứng từ khấu trừ thuế TNCN điện tử

SoftDreams ra mắt Phần mềm kê khai EASYPIT Hỗ trợ nghiệp vụ kê khai Thuế TNCN theo quy định bắt buộc của pháp luật. Nếu bạn cần được tư vấn và hỗ trợ thêm, hãy liên hệ ngay cho đội ngũ chuyên môn của SoftDreams, chúng tôi cam kết hỗ trợ khách hàng kịp thời 24/7 trong suốt quá trình sử dụng phần mềm.