Mật độ xây dựng thuần (net-tô) là gì

 10759  08.05.2021

• Mật độ xây dựng và chiều cao tối đa công trình luôn là vấn đề được quý gia chủ quan tâm nhất khi chuẩn bị xây dựng.
• Vì khi xác định được mật độ và chiều cao thì chúng ta mới triển khai tiếp được các bước thiết kế.
• Công ty xây dựng Phúc Khang chuyên cung cấp dịch vụ xây nhà trọn gói, quý vị có thể liên hệ để được hỗ trợ thông tin về mật độ xây dựng của công trình nhé.
• Sau đây là bài viết chi tiết về mật độ xây dựng theo Thông tư 01/2021/TT-BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Mật độ xây dựng (tiếng Anh là Building Density) là tỉ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng chính trên tổng diện tích của khu đất, tùy theo là mật độ xây dựng thuần hay gộp sẽ được quy định khác nhau.

2. Phân loại mật độ xây dựng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD (có hiệu lực ngày 05/07/2021) thay thế Thông tư số 22/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành QCVN 01:2019/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, thì mật độ xây dựng sẽ có 2 loại như sau:

• Mật độ xây dựng thuần (net-tô): là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm: các công trình như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).
• Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên toàn khu đất (bao gồm: cây xanh, sân vườn, đường nội bộ, không gian mở và khu vực không xây dựng công trình).

3. Quy định về mật độ xây dựng tối đa

• Quy định về mật độ xây dựng tối đa có rất nhiều trường hợp phụ thuộc vào nhiều yếu tố về phân cấp công trình xây dựng.
• Bảng quy định mật độ xây dựng tối đa bên dưới chỉ áp dụng cho: nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập.
• Lô đất có diện tích > 500m2 sẽ do cơ quan quản lý Quy hoạch kiến trúc có thẩm quyền xem xét và cung cấp thông tin quy hoạch đô thị cụ thể theo quy định, phù hợp pháp lý quy hoạch xây dựng hiện hành.

• 7 quận nội thành trung tâm bao gồm: quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.
• 9 quận nội thành bao gồm: quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp.
• Quận ngoại thành (4 quận – 4 huyện) bao gồm: quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân và các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.

Ví dụ: Diện tích đất: 5 x 20 =  100 m2, xây trong khu nội thành.

• • Mật độ xây dựng: 85% diện tích đất
  • Diện tích xây dựng: 5 x 17m = 85 m2
  • Diện tích chừa mật độ: 5 x 3m = 15 m2

Hướng dẫn thủ tục xin giấy phép xây dựng năm 2022

4. Cách tính mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất (m²) / Tổng diện tích lô đất (m²) x 100%

Cách tính mật độ xây dựng bằng công thức nội suy

Trường hợp diện tích lô đất ở giữa một khoảng nào đó trong bảng tính mật độ thì sẽ sử dụng phương pháp nội suy công thức như sau:

• Nt: mật độ xây dựng của khu đất cần tính
• Ct: diện tích khu đất cần tính
• Ca: diện tích khu đất cận trên (trong bảng thông số)
• Cb: diện tích khu đất cận dưới
• Na: mật độ xây dựng cận trên
• Nb: mật độ xây dựng cận dưới

Ví dụ: diện tích đất 95 m2, xây dựng trong nội thành

• • Ct = 95 m2     Ca = 90 m2     Cb = 100 m2       Na = 100 %     Nb = 80 %
  • Mật độ xây dựng (%) = 100 + [(80 – 100) / (100 – 90)] x (95 – 90) = 90%
  • Diện tích xây dựng thực tế = 95 m2 x 90 % = 85.5 m2

Xem thêm cách tính diện tích xây dựng dựa trên mật độ xây dựng chi tiết nhất năm 2022.

5. Các quy định về chiều cao công trình xây dựng

Chiều cao công trình xây dựng là gì?

• Chiều cao công trình xây dựng là chiều cao được tính từ cao độ mặt đất của công trình xây dựng theo quy hoạch được duyệt đến điểm cao nhất của công trình xây dựng (kể cả tum hoặc mái). Đối với công trình xây dựng có nhiều cao độ khác nhau thì chiều cao được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất.
• Lưu ý: Các thiết bị kỹ thuật và chi tiết kiến trúc trang trí không được tính vào chiều cao công trình như: cột thu lôi – ăng ten, bồn nước, ống khói – hơi, …

Cao độ tối đa từ vỉa hè đến các tầng

Số tầng cao tối đa của công trình

Các quận trung tâm: là quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.

Lô đất lớn: có diện tích tối thiểu 150m2 và chiều rộng tối thiểu là 6,6m. Có thể có nguồn gốc từ nhiều lô đất nhỏ nhưng đã chuyển nhượng (mua bán) hoặc ủy quyền cho một cá nhân hoặc tổ chức để xây dựng khai thác một công trình riêng lẻ.​

Trục đường thương mại – dịch vụ: được xác định trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết hoặc do UBND TP, UBND Quận – Huyện, Sở Quy hoạch – Kiến trúc xác định trên bản đồ hoặc bằng văn bản theo các tiêu chí sau:

• Khu vực trung tâm thành phố – quận – huyện.
• Trục giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực.
• Chiều rộng lòng đường đảm bảo việc các làn xe ô tô đậu dễ dàng và lưu thông thuận tiện, có vỉa hè đủ rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông.

Tìm hiểu khái niệm Lộ giới là gì? Chỉ giới xây dựng?

6. Phuc Khang Group hỗ trợ miễn phí kiểm tra mật độ và chiều cao công trình

• Tại Phuc Khang Group, chúng tôi hỗ trợ quý khách hàng kiểm tra chi tiết mọi vấn đề về mật độ xây dựng liên quan đến công trình.
• Nếu quý vị có thắc mắc cần tư vấn chi tiết hơn xin liên hệ với công ty xây dựng Phuc Khang Group qua hotline: 0901 929 118 để được các Kiến Trúc Sư tư vấn chuyên sâu hơn.

Nếu bạn để ý khi giới thiệu bất kì một dự án nào đó, chủ đầu tư thường khoe về mật độ xây dựng với con số thấp khá hấp dẫn.

Vậy bạn đã biết rõ mật độ xây dựng là gì chưa? Cách tính mật độ trong xây dựng như thế nào? Nếu chưa biết hãy đọc bài viết sau đây nhé.

Mật độ xây dựng là gì?

Khi bắt tay xây dựng một dự án nào đó cũng phải dựa vào bộ Quy chuẩn về thiết kế nhà cao tầng và bộ Quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng $ quy hoạch xây dựng.

Theo đó, mật độ xây dựng được chia làm 2: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng thuần (net-tô)

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình trên tổng diện tích lô đất (phần này không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngòai trời. Trừ sân ten-nit và sân thể thao được xây dựng cố định chiếm khối tích không gian trên mặt đất)

Nếu khó hiểu bạn có thể xem ví dụ sau đây:

Ví dụ 1:

• Diện tích đất của nhà bạn 5mx20m = 100m2.
• Diện tích xây nhà: 5mx17m = 85m2.
• Phần sân trước chừa 3m: 5mx2m=10m2
• Phần sân sau bạn chừa 1m: 5mx1m=5m2

Như vậy mật độ xây dựng = 85m2/100m2 x100 = 85%

Trong đó: 

Phần xây dựng là 85% (tương ứng 85m2), phần chừa sân 15% (tương ứng 15m2).

Ví dụ 2:

• Diện tích đất 5mx20m = 100m2.
• Phần diện tích xây nhà: 5mx18m = 90m2.
• Trong nhà bạn chừa lỗ thông tầng từ trệt lên mái với diện tích 5m2. Ở phía dưới trệt bạn làm hồ tiểu cảnh.
• Phần sân trước chừa 3m: 5mx2m=10m2

Như vậy mật độ xây dựng = 90m2/100m2 x100 = 90%

Trong đó:

• Phần xây dựng là 90% (tương ứng 90m2)
• Phần chừa sân 10% (tương ứng 10m2).
• Mục lỗ thông tầng phía dưới có công trình kiến trúc nên phải tính vào là phần xây dựng.

Mật độ xây dựng gộp (brut-tô) của một khu vực đô thị

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích toàn khu đất

Diện tích toàn khu đất bao gồm: sân đường, các khu cây xanh, không gian mở, các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó.

Phân loại mật độ xây dựng

Theo đặc trưng công trình mật độ xây dựng sẽ có các loại sau:

• Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ
• Mật độ xây dựng nhà phố
• Loại mật độ xây dựng biệt thự
• Mật độ xây dựng chung cư

Tiêu chuẩn mật độ xây dựng giúp công trình được xây dựng hợp lý. Bạn có thể tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự,…như sau

Cách tính mật độ xây dựng

Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành về “ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD). Xem chi tiết tại đây

Sở Xây dựng thống nhất hướng dẫn về cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc xây dựng. Nhằm mục đích để các cơ quan thẩm định hay đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng và những đơn vị liên quan biết.

Có thể thực hiện khi lập, thẩm định, phê duyệt hoặc cấp giấy phép xây dựng các công trình xây dựng có liên quan tới chỉ tiêu mật độ xây dựng theo quy chuẩn như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc: Tính theo hình chiếu bằng của công trình. Ngoại trừ các nhà phố, liên kế có sân vườn.

Diện tích chiếm đất của công trình: Sẽ không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình. Ví dụ như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định trên mặt đất, bể cảnh…)

Quy định về mật độ xây dựng nhà ở ở nông thôn

Quy định về mật độ xây dựng tối đa cũng như cao tầng đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn.

Mật độ xây dựng tối đa đối với nhà ở riêng lẻ

Các quy định tối đa về các tầng xây dựng

Ở trên là quy định về cách tính mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam dựa vào các điều luật quy định của bộ xây dựng.

Những ai đang có nhu cầu xây dựng nên xem xét một cách kĩ lưỡng để thực hiện một cách chính xác nhất.

Song song đó việc xây dựng nhà phố cũng có những quy chuẩn riêng về hoạt động thi công xây dựng Đà Nẵng, quy định mật độ xây dựng tại Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, nói nôm na là các thành phố lớn sẽ có những riêng biệt sau:

Quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Quy định mật độ xây dựng nhà phố 1

+1: mang ý nghĩa sẽ được thêm 1 tầng so với số tầng cơ bản. Số tầng phụ thuộc vào lộ giới cũng như khu vực ở là trung tâm hay ngoại ô. Hay các khu vực riêng do Ủy ban nhân dân quy định.

Chiều cao và lộ giới được quy định như sau:

Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới

Song song đó, nên lưu ý các điều sau:

• Nhà có hẻm sẽ không được phép lên sân thượng.
• Đường nhỏ hơn 7m: xây trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
• Với các đường nhỏ hơn 20m: xây trệt, lửng, 2 tầng, sân thượng.
• Những ường lớn hơn 20m: xây trệt, lửng, 4 tầng, sân thượng.
• Trục thương mại: 5 tầng.
• Những trục đường thương mại lũy bán bích 3,5m.

Lời kết

Qua bài viết mà DanaSun – thi công nội thật tại Đà Nẵng vừa chia sẻ ở trên hi vọng bạn đã có những kiến thức bổ ích về mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng ra sao?

Chúc bạn sẽ sớm có một ngôi nhà đẹp nhất cho mình.