Giá đất Thủ Thiêm 2 4 tỷ

Thông tin Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt - thành viên Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá lô đất 3-12 (10.060 m2) với giá 24.500 tỷ đồng, tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2 đã gây xôn xao dư luận trong những ngày qua.

Mức giá này được ví là "không tưởng" vì vượt giá đất trung tâm quận 1, thậm chí vượt giá đất tại nhiều nơi được coi là đắt đỏ nhất trên thế giới.

Tân Hoàng Minh phải nộp đủ tiền trong bao lâu?

Theo quy chế đấu giá tài sản, chậm nhất không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày đấu giá thành công, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

Sau thời hạn trên, nếu người trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm lô đất), quyền và nghĩa vụ các bên sẽ được giải quyết theo quy định pháp luật liên quan.

Các lô đất mới đấu giá tại Thủ Thiêm. (Ảnh: Zing).

Tiếp đó, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký thông báo của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải thanh toán (hình thức chuyển khoản) 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế. Trong hạn 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá thanh toán đủ số tiền còn lại.

Trường hợp quá thời hạn thanh toán các đợt 1, đợt 2 mà người trúng đấu giá chậm thanh toán tiền mua tài sản thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định pháp luật về quản lý thuế.

Quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì vi phạm hợp đồng mua bán. Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND TP hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Như vậy, Tân Hoàng Minh có khoảng 90 ngày để nộp đủ số tiền mua mảnh đất trên.

Nếu tính theo quy chế đấu giá tài sản thì doanh nghiệp thành viên của Tân Hoàng Minh đã đặt cọc hơn 588 tỷ đồng và theo lộ trình thanh toán, doanh nghiệp phải nộp 12.250 tỷ đồng vào đầu tháng 1/2022 và nộp đủ 24.500 tỷ đồng vào giữa tháng 3 năm sau. Nếu không thu xếp được tài chính đúng hạn theo quy định, phía doanh nghiệp sẽ mất gần 600 tỷ đồng tiền cọc.

Từng nhiều lần đề nghị huỷ kết quả đấu giá

Trong quá khứ, Tập đoàn Tân Hoàng Minh từng gây xôn xao dư luận khi có đơn đề nghị hủy kết quả đấu giá khu đất vàng diện tích 3.000 m2 tại số 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM.

Cụ thể, Tân Hoàng Minh trúng đấu giá lô đất với mức giá 1.430 tỷ đồng. Tuy nhiên sau đó, tập đoàn này gửi đơn đề nghị hủy kết quả đấu giá lên chính quyền TP.HCM với lý do phương án đấu giá có sai phạm về bước giá.

Vụ việc dùng dằng một thời gian thì đến tháng 6/2016, Tân Hoàng Minh lại đổi ý đề nghị được tiếp tục mua lô đất trên. Tuy nhiên, do quá thời gian quy định nên ngoài số tiền trúng đấu giá, tập đoàn này phải nộp thêm hơn 260 tỷ đồng tiền phạt trễ hạn để được mua lô đất.

Theo kế hoạch ban đầu, khu đất vàng này sẽ được xây dựng thành một khu phức hợp đẳng cấp, một công trình kiến trúc mang điểm nhấn cho khu vực trung tâm thành phố. Tuy nhiên sau đó khu đất nằm bất động suốt thời gian dài. Đến năm 2019, Tân Hoàng Minh đã chuyển nhượng khu đất lại cho Techcombank để nhà băng này xây trụ sở tại TP.HCM.

Trước đó, vào năm 2016, Chủ tịch Tân Hoàng Minh - ông Đỗ Anh Dũng cũng đấu giá thành công đôi chóe Tứ Linh giá 6 tỷ đồng rồi bất ngờ từ chối mua.

Cụ thể, trong phiên đấu giá ngày 28/5/2016, cặp choé này được đề xuất giá khởi điểm là 900 triệu (sản phẩm giá đấu cao nhất). Sau 29 lần trả giá giữa hai đại gia bất động sản là ông Đỗ Anh Dũng và ông Đỗ Quý Hải, người thắng cuộc cuối cùng là ông chủ Tân Hoàng Minh với mức giá chốt là 6 tỷ 50 triệu đồng.

Tuy nhiên, đến ngày 6/6, ông Vũ Mạnh Hùng - người đại diện trả giá thay ông Đỗ Anh Dũng - đã phản hồi về việc từ chối mua tài sản nói trên. Đại diện Tân Hoàng Minh cho biết, ông Dũng chỉ ủy quyền cho ông Hùng đấu giá với giới hạn tối đa 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, có thể trong quá trình đấu giá, ông Hùng do "hưng phấn" nên đã trả giá cao hơn so với mức đã được giao.

Kết quả là ông Dũng bị xử lý theo quy định là không được hoàn trả số tiền đã đặt cọc 50 triệu đồng và cặp chóe Tứ Linh được bán cho người trả giá liền kề.

Những lần Tân Hoàng Minh gây xôn xao vì mua đất

Việc mua đất Thủ Thiêm với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 thực sự gây "choáng" nhưng đây không phải lần đầu tiên đại gia Tân Hoàng Minh "chơi trội".

Trước đó, giới đầu tư địa ốc Hà Nội từng xôn xao khi Tân Hoàng Minh bỏ ra số tiền đền bù lên tới 1 tỷ đồng/m2 cho lô đất vàng 2 mặt tiền tại 22 – 24 Hàng Bài và 25 – 27 Hai Bà Trưng. Dự án chỉ nằm cách hồ Hoàn Kiếm khoảng 100 mét, có diện tích đất khoảng 4.080m2, trong đó diện tích xây dựng là 2.900m2.

Đây là một trong những khu đất có giá đền bù (theo thỏa thuận) được ghi nhận cao nhất Hà Nội. Theo đó, tại một số vị trí, mức đền bù theo thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư lên đến gần 1 tỷ đồng/m2, được cho là cao gấp 2,5 lần giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường lúc đó (thời điểm năm 2010).

Đến nay, dự án được Masterise Homes mua lại và phát triển với tên gọi The Grand HaNoi - Masterise D'. San Raffles. Giá bán của dự án này đang được chào bán với giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/m2.

Khu đất vàng ở Hà Nội được Tân Hoàng Minh đền bù 1 tỷ đồng/m2.

Hay khu đất số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP. HCM), Tân Hoàng Minh cũng trúng đấu giá với 1.430 tỷ đồng (gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm).

Với việc mua đất Thủ Thiêm, theo dự đoán của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS hiện nay đã xuất hiện nhiều căn hộ với mức giá 500 - 700 triệu đồng/m2, vì thế, rất có thể Tân Hoàng Minh đã có những tính toán theo xu hướng này, giống như dự án Masterise Homes đang phát triển tại 22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà Trưng hay như dự án One Central Saigon (nằm ở Quận 1, TP.HCM) cũng có mức giá bán dự kiến cao kỷ lục, khoảng 650 - 800 triệu đồng/m2; dự án Spirit Of Saigon (Quận 1) giá khoảng 400 triệu đồng/m2.

Do vậy, việc doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận mức giá hơn 2,4 tỷ đồng/m2 đất để phát triển các dự án căn hộ có mức giá hàng trăm triệu đồng/m2 cũng có thể xảy ra.

Thanh Hà

Lướt một lướt trên facebook, hay các trang web về kinh tế-bất động sản, các diễn đàn nói về chứng khoán đâu đâu tôi cũng thấy từ khóa “giá đất Thủ Thiêm” xuất hiện với tần suất lớn. Các bài viết, các video của Cafeland đăng trên website và kênh youtube của chúng tôi cũng nhận được sự quan tâm đặc biệt của người đọc với lượng truy cập tăng vọt.

Quả thật chưa bao giờ từ khóa “giá đất Thủ Thiêm” lại nóng đến thế khi mức giá trúng thầu lên tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2, gấp 8,3 lần mức giá khởi điểm và cao hơn rất nhiều so với giá đất ở những nơi được coi là siêu đắt đỏ tại các khu vực đắc địa nhất ở Hà Nội và TP.HCM.

Sức nóng của nó đã lan rộng trên nhiều lĩnh vực, nhiều khu vực trong cả nước và làm dậy sóng dư luận. Tham chiếu mức giá này nhiều cổ phiếu bất động sản đang có quỹ đất lớn cũng bỗng tăng vọt lên nhiều phiên liền trong tuần giao dịch vừa qua. Nhiều nhà đầu tư đổ xô đi săn đất khắp nơi trong cả nước vì mức giá đất nhiều khu vực còn quá rẻ nếu so với mức giá đất Thủ Thiêm.

Đặc biệt, có lẽ nhiều ngân hàng cũng mừng thầm vì giá trị của những tài sản đảm bảo hoàn toàn có thể được định giá lại và tăng vọt so với trước đó. Như vậy, các ngân hàng có thể yên tâm phần nào về giá trị các tài sản đảm bảo bằng bất động sản khi mà nợ xấu ngày càng phình to. Điều này càng trở nên có ý nghĩa khi mà các khoản vay dành cho các doanh nghiệp bất động sản và cá nhân đầu tư bất động sản thời gian qua đã tăng lên rất mạnh.

Theo dõi thông tin dư luận thời gian qua, tôi nhận thấy rằng một tỷ lệ rất cao trong các ý kiến đánh giá về mức giá đất Thủ Thiêm tăng vọt thời gian qua đều cho là rất “bất thường”. GS Đặng Hùng Võ, một chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản cũng bày tỏ nghi ngờ: “Ngay cả việc xây chung cư hay biệt thự thì không ổn rồi, kể cả hoạt động sản xuất kinh doanh cũng không tạo ra được lợi nhuận đủ để ‘chở’ cái giá 2,5 tỷ đồng/m2”.

Trao đổi với nhiều người bạn của mình làm trong lĩnh vực bất động sản, đầu tư tài chính, tôi cũng thấy rất nhiều người hoài nghi về động cơ thật sự đằng sau mức giá quá bất thường ở Thủ Thiêm.

Đặc biệt, họ cũng so sánh mức trúng thầu đấu giá này cũng cao hơn hàng chục đến hàng trăm lần so với mức giá được giao cho doanh nghiệp Đại Quang Minh hay mức giá đất khu đất tại Ba Son, Tân Cảng giao cho các doanh nghiệp cách đây một số năm. Điều này thôi thúc tôi thử phân tích xem mức giá trên có thật sự hợp lí hay không hay là “giá ảo” như không ít người đang nghi ngờ.

Để có một câu trả lời chính xác thì chúng ta phải hiểu được quy luật của việc hình thành giá đất. Đầu tiên chúng ta phải nhìn nhận một cách khách quan rằng việc đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm có hàng chục doanh nghiệp lớn và đằng sau những doanh nghiệp này đều là các tên tuổi lớn trong ngành bất động sản Việt Nam và có cả bóng dáng của các nhà đầu tư nước ngoài. Cuộc đấu giá cũng diễn ra công khai, quyết liệt với hàng trăm lượt trả giá vô cùng gây cấn. Do vậy, tôi cho rằng khả năng xảy ra “sắp bài”, “diễn kịch” trong đấu giá ở đây là không cao.

Hơn nữa, đây đều là những doanh nghiệp lớn và họ phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng tiền cọc ban đầu. Do vậy, việc đấu giá này có thể nói là minh bạch và tuân thủ cơ chế thị trường. Như vậy, mức giá cao ngất ngưỡng mà các nhà đầu tư trả, cao gấp nhiều lần mức giá mà các chuyên gia định giá của chính quyền đưa ra ắt hẵn là có lý do chính đáng.

Về lý thuyết có nhiều phương pháp khác nhau để định giá một tài sản nào đó. Trong đó có 2 phương pháp phổ biến là phương pháp so sánh với các tài sản tương đồng và phương pháp chiết khấu dòng thu nhập trong tương lai. Đối với giá đất ở Thủ Thiêm, nhìn bề ngoài phương pháp so sánh có lẽ chưa thuyết phục bởi mức giá đất trúng thầu cao hơn nhiều so với giá đắt đỏ của khu vực xung quanh.

Hơn nữa, tìm ra một tài sản hoàn toàn tương đồng cũng rất khó khăn. Mỗi nhà đầu tư sẵn sàng trả giá phù hợp với chiến lược khai thác khu đất mà họ đấu thầu thành công. Như vậy, phương pháp khả dĩ để đánh giá giá trị lô đất nên tiếp cận ở góc độ thu nhập trong tương lai mà mảnh đất này có thể tạo ra.

Nói cách khác, để xác định giá trị lô đất có thể mang đến cho nhà đầu tư cần phải xác định 2 thông số quan trọng đầu vào là tổng doanh thu từ phương án kinh doanh trên mảnh đất đó trừ đi tổng chi phí bỏ ra. Như vậy, mấu chốt để biết được mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 là cao hay thấp thì phải xác định một cách tương đối chính xác các thông số đầu vào ở trên.

Từ những thông tin được công bố, tôi cho rằng có thể giải thích được một cách hợp lý mức giá đất cao ngất ngưỡng ở trên. Thực vậy, đất được chính quyền mang ra đấu giá nên đã có đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.

Theo đó, đối với lô đất lô 3-12 được Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng có hệ số sử dụng đất 8,95 lần, diện tích sàn tương ứng 90.000m2. Như vậy, chỉ tính riêng giá đất cho mỗi m2 sàn xây dựng (GDA) là 272,22 triệu và với hệ số diện tích sử dụng khoảng 80% thì giá mỗi m2 diện tích sử dụng có mức giá 340,27 triệu đồng.

Mức giá kể trên cộng với mức giá xây dựng dành cho công trình cao cấp thì giá thành trung bình mỗi m2 sàn sử dụng ở đây có thể lên đến 370 đến 380 triệu đồng/m2. Mức giá hòa vốn đối với chung cư xây dựng trên khu đất này cũng không dưới 400 triệu đồng/m2. Về chi tiết mức giá phân bổ có thể khác nhau dành cho các khu vực khác nhau giữa chung cư, khối kinh doanh thương mại… Tuy nhiên, chung quy lại câu hỏi mà tôi cũng như nhiều người đặt ra là mức giá này có quá cao hay không?

Trên thực tế cho đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ chung cư ven sông tại khu Thủ Thiêm chưa ghi nhận mức giá chào bán nào vượt ngưỡng 400 triệu đồng một m2.

Ngay tại khu vực trung tâm trước đây là giá chung cư khu vực Ba Son hiện cũng được giao dịch khoảng 200 triệu đồng/m2 và khu vực Sala cũng chỉ quanh mức khoảng 100 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá thành ước tính từ chung cư xây trên lô đất do Tân Hoàng Minh đấu thầu thành công đang ở mức cao hơn rất nhiều so với thị trường.

Tuy nhiên, bất động sản là một sản phẩm đặc biệt và đặc biệt hơn khi nó ở một vị trí đặc biệt nên mức giá bán ra thị trường cũng rất đặc biệt. Do đó mọi so sánh đều chỉ ở mức tương đối. Những khách hàng đặc biệt có thể sẵn sàng bỏ ra một mức giá rất cao để sở hữu những sản phẩm bất động sản đặc biệt nói trên.

Thực tế, hiện tại TP.HCM và Hà Nội cũng có dự án chung cư đang được bán với mức giá cao vượt trội so với bất động sản xung quanh. Điển hình trong số đó là dự án One Central Saigon của Tập đoàn Masterise Homes tại trung tâm Quận 1 có mức giá cao nhất lên đến 530 triệu đồng/m2. Hay dự án Grand Marina Saigon (khu Ba Son, Quận 1) với giá bán dao động khoảng 350 - 423 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, mức giá cao nhất đạt The Grand HaNoi - Masterise D'. San Raffles được rao bán với mức giá khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/m2 (tương đương khoảng hơn 550 - hơn 700 triệu đồng/m2). Bất động sản căn hộ tại các quốc gia khác trong khu vực như Singapore, Hong Kong, Đài Loan, Trung Quốc thì cũng có rất nhiều bất động sản là chung cư có mức giá từ 50 đến 200 nghìn USD/m2.

Như vậy, việc Tân Hoàng Minh sẵn sàng bỏ ra 2,4 tỷ đồng để mua 1m2 đất ở khu vực được quy hoạch là một khu vực đẹp nhất của một thành phố có quy mô lớn và phát triển bậc nhất ở Đông Nam Á cũng không phải điều quá bất thường. Ắt hẳn một doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản đang có rất nhiều siêu dự án ở phân khúc cao cấp đã có những tính toán riêng của mình.

Chắc chắn có nhiều khách hàng Việt Nam và cả nước ngoài sẽ sẵn sàng chi trả cho các căn hộ có thương hiệu ở mức giá từ 400-500 triệu/m2, thậm chí có thể cao hơn. Như vậy, Tân Hoàng Minh vẫn có thể kiếm được hàng chục nghìn tỷ lợi nhuận khi đấu thầu thành công khu đất siêu đắt đỏ này.

7 sự kiện gây “rúng động” thị trường bất động sản năm 2021