Đây là một câu hỏi phổ biến mà mọi người đang hỏi hiện nay khi thị trường nhà ở đã chuyển từ giai đoạn bùng nổ bất động sản một lần trong một thế hệ đã trải qua vào năm 2020 -21 sang giai đoạn điều chỉnh của chu kỳ bất động sản có thể được mô tả tốt nhất là đa tốc độ Show
Mặc dù nhìn chung thị trường bất động sản Úc đang trong thời kỳ suy thoái, nhưng không phải tất cả các thị trường bất động sản của quốc gia đều bị ảnh hưởng như nhau Mỗi Bang đang ở giai đoạn riêng của chu kỳ bất động sản và trong mỗi thành phố thủ đô có nhiều thị trường với giá trị bất động sản giảm ở một số địa điểm và trì trệ ở những địa điểm khác và thậm chí có một số địa điểm giá nhà vẫn tăng Nguồn. Corelogic ngày 1 tháng 12 năm 2022 Sau khi ghi nhận sự tăng giá mạnh mẽ hơn đáng kể nhờ xu hướng đi lên, sự sụt giảm giá trị nhà ở trong khu vực đang bắt kịp với các thành phố thủ đô Chúng ta đã chuyển sang giai đoạn tiếp theo của chu kỳ bất động sản nhanh hơn dự kiến, được thúc đẩy bởi chu kỳ thắt chặt lãi suất sớm hơn và mạnh mẽ hơn do phản ứng của RBA đối với lạm phát tăng mạnh bất ngờ Mặc dù phần lớn điều này là do các yếu tố nước ngoài có thể được dự kiến sẽ giảm bớt theo thời gian, nhưng điểm khởi đầu cao của lạm phát và thị trường lao động chặt chẽ trong nước có nghĩa là RBA đang tích cực điều chỉnh lãi suất – đưa chúng từ mức thấp 'khẩn cấp' do COVID lên cao hơn ' Và điều này đã khiến nhiều nhà bình luận cảnh báo rằng thị trường nhà đất sắp sụp đổ. tôi không nghĩ vậy. Và tôi sẽ giải thích lý do tại sao trong giây lát, nhưng trước tiên, hãy xem điều gì đang thực sự diễn ra trên thị trường bất động sản của chúng ta Điều gì hiện đang xảy ra với giá trị tài sản ở ÚcBảng sau đây cho thấy những gì đã xảy ra với giá nhà ở trên khắp nước Úc kể từ đại dịch Như bạn có thể thấy, trong khi giá trị ở các thành phố thủ đô của chúng tôi tăng lên đáng kể, thì thị trường bất động sản khu vực thậm chí còn hoạt động tốt hơn trong thời kỳ bùng nổ bất động sản vừa qua Tuy nhiên, hiện tại chúng tôi đang trong giai đoạn điều chỉnh của chu kỳ bất động sản và tổng giá trị bất động sản thấp hơn 6% so với mức cao nhất Đó không phải là sự sụp đổ của thị trường bất động sản phải không? Đó là một sự điều chỉnh có trật tự phải xảy ra sau khi giá nhà trên khắp nước Úc tăng vọt Hãy nhìn vào đồ họa này Nguồn. NAB ngày 1 tháng 12 năm 2022 Đồng thời, chúng tôi đang trải qua một cuộc khủng hoảng cho thuê với tỷ lệ trống thấp trong lịch sử và giá thuê tăng Lãi suất chắc chắn đang tăng, nhưng chúng chỉ là một trong nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Để thị trường bất động sản "sụp đổ", phải có một số lượng lớn người bán bị ép buộc và không ai ở phía bên kia của giao dịch mua tài sản của họ, nghĩa là họ phải cho đi tài sản của mình với mức chiết khấu rất lớn Hãy nhớ rằng người bán nhà cũng là người mua nhà – họ phải sống ở một nơi nào đó và lý do duy nhất khiến họ buộc phải bán và từ bỏ căn nhà của mình là nếu họ không thể trả nợ thế chấp Điều này xảy ra khi
Chắc chắn, những gì xảy ra tiếp theo với thị trường bất động sản của chúng ta sẽ được định hình một phần bởi tốc độ và mức độ thắt chặt lãi suất hơn nữa, nhưng như bạn sẽ đọc bên dưới, vẫn còn nhiều yếu tố tích cực củng cố thị trường nhà ở của chúng ta, điều đó có nghĩa là sự sụp đổ của bất động sản mà những Người bi quan về bất động sản Và chúng tôi biết từ lịch sử gần đây rằng cả ngân hàng, chính phủ của chúng tôi hay RBA đều không muốn chứng kiến sự sụp đổ của thị trường nhà ở và họ muốn hỗ trợ những người nắm giữ thế chấp hơn là tiếp quản nhà của họ Nguồn. CoreLogic, ngày 1 tháng 12 năm 2022 Tổng giá trị của thị trường bất động sản nhà ở của Úc hiện trị giá 9 đô la. 7 nghìn tỷ sau khi tăng trưởng với tốc độ hàng năm nhanh nhất được ghi nhận vào năm 2021 Giá nhà ở tăng 23. 7% cho đến năm 2021, có nghĩa là giá trị tập thể của tài sản của chủ sở hữu tài sản đã tăng thêm 2 nghìn tỷ đô la chỉ trong một năm Và mặc dù nhiều chủ sở hữu nhà và nhà đầu tư bất động sản đã vay nợ nhiều hơn, nhưng tổng số nợ chưa thanh toán đối với tất cả bất động sản nhà ở tại Úc là 2 đô la. 1 nghìn tỷ - nói cách khác, thị trường nhà ở "tổng thể" của Úc có tỷ lệ Khoản vay trên Giá trị rất thấp (23%) Dự đoán thị trường nhà ở ÚcBây giờ tôi biết một số người mua tiềm năng đang hỏi
Rõ ràng là họ đã lắng nghe những người đầu cơ giá xuống, những người luôn nói với bất kỳ ai sẵn sàng lắng nghe rằng thị trường bất động sản sẽ sụp đổ, nhưng họ đã đưa ra cùng một dự đoán năm này qua năm khác và đã sai trong quá khứ và sẽ sai lần nữa Có lẽ bạn cũng đã đọc những dự báo đó - bạn biết đấy. rằng giá trị tài sản sẽ giảm từ 10 đến 15% Trong thực tế. Giá bất động sản sẽ giảm 30% là tiêu đề gần đây trên tờ Australian Financial Review của một nhà bình luận đáng kính, và ở đây ông ấy không nói về một phân khúc cụ thể của thị trường, mà là về “thị trường bất động sản Úc”. Thực tế là. một sự sụp đổ của cường độ này chưa bao giờ xảy ra trước đây Không phải trong thời kỳ suy thoái của những năm 1990, không phải trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và không phải trong thời kỳ thắt chặt tín dụng trong năm 2017-18 Sự sụt giảm tồi tệ nhất trong thị trường bất động sản Úc nói chung là sau đợt siết chặt tín dụng vào năm 2016-2017 và khi có những lo ngại về những thay đổi được đề xuất đối với hướng tiêu cực trước cuộc bầu cử năm 2019 Và tại thời điểm đó đỉnh giảm từ tháng 12/2017 đến tháng 6/2019 là 9. 9% Và xem xét tình trạng hiện tại của nền kinh tế, sức khỏe tài chính và thị trường bất động sản của chúng ta, không có lý do đáng tin cậy nào để cho rằng sự sụt giảm nghiêm trọng này sẽ xảy ra ngay bây giờ Chắc chắn rằng chúng ta đang trải qua một đợt điều chỉnh thị trường nhà ở - nó đã bắt đầu vào đầu năm ở Sydney và Melbourne - và hiện đang diễn ra trên toàn quốc, nhưng sẽ không có sự sụp đổ của thị trường bất động sản Nhưng như bạn có thể thấy, từ biểu đồ sau, trong những năm qua, sự bùng nổ bất động sản lớn trong thời kỳ suy thoái tiếp theo là nhỏ, tỷ lệ thuận với sự tăng giá trước đó Nguồn. Miền RBA dự báo kinh tếTrong Tuyên bố về chính sách tiền tệ vào tháng 11, RBA đã điều chỉnh tăng dự báo lạm phát và thất nghiệp, đồng thời điều chỉnh hạ dự báo tăng trưởng kinh tế của Úc RBA thấy lạm phát đạt đỉnh ở mức 8. 0% vào quý IV năm 2022 (tăng so với dự báo trước đó là 7. 8%) trước khi giảm xuống 4. 7% so với năm 2023 và 3. 2% so với năm 2024 RBA dường như không nghĩ rằng đôi khi lạm phát sẽ giảm xuống trong phạm vi mong muốn từ 2 đến 3%, cho thấy rằng nó sẽ không tăng lãi suất mạnh mẽ như một số ngân hàng trung ương ở nước ngoài đang làm. RBA đã để ngỏ các lựa chọn của mình, nói rằng
Tỷ lệ tiền mặt sẽ tăng cao đến mức nào vẫn là một vấn đề gây tranh cãi Ngân hàng Dự trữ Úc (RBA) bắt đầu tăng lãi suất chính thức vào tháng 5 và đã thực hiện các đợt tăng gấp đôi liên tiếp kể từ tháng 6, tuy nhiên 2 lần tăng lãi suất gần đây nhất là 0. 25% Tuy nhiên, lãi suất có thể sẽ tiếp tục tăng thêm một hoặc hai lần nữa để kiềm chế lạm phát, với thước đo cốt lõi mà RBA theo dõi chặt chẽ nhất dự kiến sẽ đạt đỉnh ở mức 6. 5% vào tháng 12 Phản ánh dự báo tăng trưởng kinh tế chậm hơn, RBA đã nâng cấp dự báo thất nghiệp, hiện đang kỳ vọng tỷ lệ thất nghiệp sẽ tăng lên 4. 5%  Ghi chú. Ông chủ RBA mách nước giá nhà giảm 10% Phát biểu trước một ủy ban quốc hội ở Canberra, Thống đốc Ngân hàng Dự trữ Philip Lowe nói rằng ông sẽ không ngạc nhiên nếu giá nhà giảm 10% do lãi suất cao hơn. Bây giờ, đó không phải là một dự đoán tồi tệ như được đưa ra bởi những người bi quan về tài sản vĩnh viễn và theo quan điểm của tôi thực tế hơn nhiều Trên thực tế, có lẽ chúng ta đã đi được nửa chặng đường Tiến sĩ Lowe nói rằng RBA không dự báo rõ ràng về giá nhà và ông lưu ý rằng giá trị nhà đã tăng 25% trong hai năm qua. mà anh ấy nói là "Một sự gia tăng rất, rất lớn"
Tiến sĩ Lowe nói thêm rằng Ngân hàng Dự trữ không đổ lỗi cho các vấn đề về khả năng chi trả nhà ở của Úc
Vậy lãi suất sẽ tăng bao nhiêu nữa? Các nhà kinh tế tại 4 ngân hàng lớn của Úc có quan điểm trái chiều sau đợt tăng lãi suất gần đây nhất của RBA
Điều gì về căng thẳng thế chấp? Mô hình RBA gần đây cho thấy rằng nhìn chung, phần lớn các hộ gia đình thế chấp có lãi suất thay đổi có khả năng quản lý tốt các khoản thanh toán khoản vay tối thiểu cao hơn nếu tỷ lệ tiền mặt của RBA tăng thêm 1% lên 3. 60% Phân tích cho thấy các hộ gia đình sẽ có thể vượt qua tỷ lệ tiền mặt RBA là 3. 6% mà không gây ra bất kỳ lo ngại nào về ổn định tài chính Tất nhiên, liệu tỷ lệ tiền mặt có cần đạt đến mức đó hay không sẽ phụ thuộc vào triển vọng lạm phát và cách các hộ gia đình phản ứng với tỷ lệ cao hơn – họ rút tiền tiết kiệm tích lũy ở mức độ nào và/hoặc giảm tiêu dùng thực tế
Tôi biết các phương tiện truyền thông đầy rẫy những câu chuyện về căng thẳng thế chấp dẫn đến nhóm 'những người tiêu cực' thường xuyên nói rằng điều này sẽ dẫn đến việc buộc phải bán và đẩy thị trường bất động sản của chúng ta đi xuống Tuy nhiên, tôi tin rằng điều này khó xảy ra vì một số lý do
Dự báo thị trường bất động sản của Tiến sĩ Andrew WilsonTiến sĩ Andrew Wilson đã báo cáo rằng tất cả các thủ đô, ngoại trừ Sydney, đã báo cáo giá chào bán cao hơn một chút đối với những ngôi nhà lâu đời được rao bán trong tháng 11 so với tháng trước
Mặt khác, giá chào bán đối với các căn hộ lâu đời được rao bán chủ yếu mang lại kết quả khả quan trong tháng 11 Adelaide một lần nữa đứng đầu với giá nhà trung bình tăng 4. 2% trong tháng, tiếp theo là Sydney tăng 2. 4% và Melbourne tăng 0. 4% Tuy nhiên, giá thấp hơn ở Brisbane và Perth, giảm 1. 6% và 0. 2% tương ứng Một dấu hiệu khác cho thấy tâm lý thị trường đang thay đổi là tỷ lệ thanh lý đấu giá tăng lên, đây là một chỉ số tốt về tâm lý người mua và người bán theo thời gian. Ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản của chúng tôiChắc chắn rằng thị trường nhà ở của chúng ta đang phải đối mặt với một số cơn gió ngược, bao gồm
Mặt khác vẫn có Các nguyên tắc cơ bản vững chắc củng cố thị trường nhà ở của chúng taBao gồm các
Điều gì ở phía trước cho thị trường bất động sản của chúng ta vào năm 2023?Vài năm gần đây đã cho chúng ta thấy việc dự đoán xu hướng bất động sản khó như thế nào… nhưng bắt đầu từ đây - tôi sẽ chia sẻ một số dự đoán về bất động sản cho số dư năm 2022 và hơn thế nữa 1. Giá bất động sản tiếp tục giảmChúng ta đang thấy giá bất động sản giảm ở cả các thành phố thủ đô và khu vực nông thôn của Úc, nhưng tốc độ của những đợt giảm này đang bắt đầu chậm lại Và thị trường nhà ở của chúng ta bị phân mảnh - không có một thị trường bất động sản nào ở Sydney hay một thị trường bất động sản nào ở Melbourne Có thị trường trong thị trường – có những ngôi nhà, căn hộ, nhà liền kề và biệt thự nằm ở ngoại ô, ngoại ô vành đai giữa, ngoại ô nội thành và trung tâm thành phố Và tất cả họ đều cư xử khác nhau Nhưng nhìn chung, thị trường của chúng ta đang gặp khó khăn, một phần do niềm tin của người tiêu dùng giảm sút (RBA muốn giảm bớt sự nhiệt tình của chúng ta để giảm lạm phát) và phần lớn là do các vấn đề về khả năng chi trả Tóm lại, người mua cần nhiều tiền hơn để mua bất động sản…. nhưng họ không thể vay nhiều nhất có thể khi lãi suất thấp hơn Và lạm phát và chi phí sinh hoạt gia tăng có nghĩa là tiền gửi khó tiết kiệm hơn Vì vậy, thật dễ hiểu tại sao chúng ta đang bước vào thời kỳ suy thoái, phải không? Nhưng xin chờ chút nữa Số lượng danh sách mới giảm - bất động sản mới tung ra thị trường để bán đã loại bỏ một số áp lực ra khỏi thị trường, trong khi có sự thay đổi và luân chuyển chi tiêu từ hàng hóa trở lại dịch vụ do niềm tin của người tiêu dùng và người mua nhà giảm sút. 2. Vẫn có nhiều người quan tâm mua nhà đấtTrong khi nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, động lực chính của tăng trưởng giá bất động sản là niềm tin của người tiêu dùng, tín dụng sẵn có, lãi suất thấp, tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ cung và cầu thuận lợi. Biểu đồ sau đây cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư vẫn đang nhận được sự chấp thuận về tài chính và điều này có nghĩa là họ có ý định mua bất động sản Như bạn có thể thấy những số liệu mới nhất cho thấy hơn 28 tỷ đô la tài chính đã được phê duyệt vào tháng trước, nghĩa là những người mua mới của họ trên thị trường với ngân sách hơn 30 tỷ đô la Như tôi đã nói, chúng ta đang trong giai đoạn suy thoái của chu kỳ bất động sản, và chắc chắn, giá trị của nhiều bất động sản sẽ giảm trong tháng tới - nhưng đó chỉ là trong ngắn hạn Vẫn còn một số bản vá lỗi mạnh mẽ trong thị trường bất động sản của chúng tôi, nơi các ngôi nhà hạng A và bất động sản hạng đầu tư vẫn bán chạy Nó giống như nhúng một tay vào xô nước nóng và một tay khác vào xô nước lạnh và nói “trung bình tôi cảm thấy thoải mái” Tuy nhiên, các nhà đầu tư chiến lược không theo giai đoạn này của chu kỳ, họ hiểu rằng bất động sản là một trò chơi dài hạn và họ tập trung hơn vào sự gia tăng giá trị trong dài hạn hơn là sự sụt giảm trong ngắn hạn. Có khả năng giá sẽ tiếp tục giảm một chút khi RBA tiếp tục chu kỳ thắt chặt nhanh chóng để dập tắt sự gia tăng lạm phát Trong khi lãi suất cố định đã tăng mạnh, tỷ lệ tiền mặt tăng mạnh hiện đang chuyển sang lãi suất thế chấp thay đổi, nâng đáng kể các khoản thanh toán tối thiểu và giảm khả năng vay. Mặt khác, sự quay trở lại của người nhập cư, tỷ lệ thất nghiệp giảm và lương tăng cũng như xuất khẩu tăng và nền kinh tế vững mạnh sẽ là những yếu tố hỗ trợ 3. Thị trường bất động sản của chúng ta sẽ bị phân mảnhSự bùng nổ bất động sản gần đây là rất bất thường Tất cả các loại tài sản ở hầu hết mọi địa điểm trên toàn quốc đều tăng giá trị đáng kể Trong tương lai thị trường bất động sản của chúng ta sẽ bị phân mảnh hơn nhiều Nếu bạn nghĩ về điều đó, một số phân khúc nhân khẩu học nhất định sẽ thấy chi phí sinh hoạt tăng do lạm phát và tiền thuê nhà cao hơn hoặc chi phí thế chấp cao hơn vào thời điểm mà tiền lương không theo kịp lạm phát sẽ ngăn cản họ tham gia vào thị trường bất động sản hoặc hạn chế nghiêm trọng khả năng chi trả của họ. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản cấp thấp, vốn cũng sẽ bị ảnh hưởng bởi thực tế là nhiều người mua nhà lần đầu đã vay hết khả năng của họ và sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì các khoản thanh toán thế chấp của họ vào thời điểm lãi suất tăng hoặc khi Nói cách khác, sẽ có rất ít động lực cho tăng trưởng vốn ở phân khúc thấp hơn của thị trường bất động sản Đó là lý do tại sao tôi chỉ đầu tư vào những lĩnh vực mà thu nhập của người dân địa phương đang tăng nhanh hơn mức trung bình của cả nước Đây có xu hướng là những khu vực "tiền được thành lập" hoặc vùng ngoại ô hiền lành Hãy suy nghĩ về điều đó… ở những địa điểm này, người dân địa phương sẽ có thu nhập khả dụng cao hơn và có khả năng sẵn sàng trả phí để sống ở những địa điểm này Nhiều địa điểm trong số này là các vùng ngoại ô bên trong và trung tâm của các thành phố thủ đô của chúng ta, những nơi đang trở nên hiền lành hơn khi những nhóm thuần tập giàu có này chuyển đến Có những cơ hội đầu tư tuyệt vời ở những vùng ngoại ô này trong nhà ở và nhà liền kề 4. Nhu cầu bất động sản từ người mua nhà sẽ tiếp tụcNăm ngoái, khi giá nhà tăng vọt trên khắp nước Úc, các phương tiện truyền thông liên tục nhắc nhở chúng tôi rằng chúng tôi đang trong thời kỳ bùng nổ bất động sản Kết quả là cảm xúc tăng cao và FOMO là một chủ đề phổ biến trên thị trường bất động sản của Úc Giờ đây, mức tăng trưởng chung trong thị trường bất động sản của chúng ta đã chậm lại như chúng ta đã thảo luận ở trên, người mua đang trở nên kén chọn hơn Tuy nhiên, vẫn có nhiều người mua trên thị trường nhà hạng A và tài sản cấp đầu tư hơn là tài sản để bán và điều này sẽ củng cố giá trị của loại tài sản này trong tương lai. Chắc chắn một số người mua tùy ý hiện đã rời khỏi thị trường, nhưng mọi người vẫn kết hôn, những người khác ly hôn và một số sinh con và họ thường cần nhà mới, vì vậy thị trường bất động sản của chúng ta sẽ tiếp tục phát triển 5. Nhà đầu tư sẽ tiếp tục tham gia thị trường bất động sảnVà họ sẽ vắt kiệt những người mua nhà lần đầu Khi giá thuê tăng và tỷ lệ người mua nhà lần đầu giảm, các nhà đầu tư chiến lược với trọng tâm dài hạn thực tế sẽ quay trở lại thị trường Mặc dù có nhiều người mua lần đầu (FHB) trên thị trường vào năm 2021, nhờ có nhiều ưu đãi được cung cấp cho họ, nhưng giờ đây, nhu cầu từ FHB đang giảm dần khi các nhà đầu tư bất động sản quay trở lại thị trường Tất nhiên trong vài năm qua, hoạt động cho vay của nhà đầu tư đã ở mức thấp, nhưng với lãi suất thấp trong lịch sử và các hạn chế cho vay được nới lỏng, các nhà đầu tư đã quay trở lại với sự báo thù. Trong tháng trước, các khoản vay của nhà đầu tư đã giảm một chút, nhưng tổng cộng là 9 đô la. 3 tỷ khoản vay mới đã được phê duyệt cho các nhà đầu tư vào tháng trước 6. Các khu phố sẽ trở nên quan trọng hơn và mọi người sẽ trả phí để được ở đúng khu phốNếu coronavirus dạy chúng ta bất cứ điều gì, thì đó là tầm quan trọng của việc sống trong loại tài sản phù hợp trong khu phố phù hợp Giờ đây, chúng tôi đã thoát ra khỏi kén Covid của mình, có một chuyến bay đến các bất động sản chất lượng và sự chú trọng ngày càng tăng vào khả năng sinh sống Khi các ưu tiên của họ thay đổi, một số người mua sẽ sẵn sàng trả nhiều hơn một chút cho các bất động sản có “sự hấp dẫn trước đại dịch” và nhiều không gian và an ninh hơn một chút, nhưng sẽ không chỉ bản thân bất động sản đó sẽ cần đáp ứng những nhu cầu mới phát triển này – Trong thế giới “Bình thường Covid” mới của chúng ta, mọi người sẽ trả phí cao để có thể làm việc, sống và vui chơi trong vòng 20 phút lái xe, đạp xe hoặc đi bộ từ nhà Họ sẽ tìm kiếm những thứ như mua sắm, dịch vụ kinh doanh, giáo dục, cơ sở cộng đồng, tài nguyên giải trí và thể thao, và một số công việc, tất cả đều trong vòng 20 phút Cư dân của những khu phố này giờ đây đã đánh giá cao khả năng giao tiếp xã hội ra ngoài và trên đường phố, hỗ trợ các doanh nghiệp địa phương, tham gia vào các trường học địa phương và tận hưởng các công viên địa phương Nhiều vùng ngoại ô bên trong các thành phố thủ đô của Úc và một phần của các vùng ngoại ô trung bình của họ đã đáp ứng các bài kiểm tra khu vực lân cận kéo dài 20 phút, nhưng rất ít vùng ngoại ô bên ngoài đáp ứng được vì có mật độ phát triển thấp hơn, cộng đồng ít đa dạng hơn và ít khả năng tiếp cận với phương tiện giao thông công cộng hơn Và 'khu dân cư' cũng quan trọng đối với các nhà đầu tư bất động sản, và đây là lý do tại sao Nói tóm lại, tất cả đều liên quan đến tăng trưởng vốn và tất cả chúng ta đều biết tăng trưởng vốn rất quan trọng để thành công trong đầu tư hoặc chỉ để tạo ra nhiều của cải tích trữ hơn trong giá trị ngôi nhà của bạn Chắc chắn luôn có cơ hội gia tăng giá trị thông qua việc cải tạo tài sản của bạn hoặc kiếm tiền nhanh chóng khi mua tốt Tuy nhiên, những điều này chỉ diễn ra một lần và sẽ không tạo ra sự khác biệt lâu dài nếu bất động sản của bạn không ở đúng vị trí, bởi vì bạn không thể thay đổi hoặc nâng cấp vị trí Đây là điều quan trọng vì chúng tôi biết rằng 80% hiệu quả hoạt động của chỗ nghỉ phụ thuộc vào vị trí và khu vực lân cận Trên thực tế, một số địa điểm thậm chí còn hoạt động tốt hơn những địa điểm khác từ 50-100% trong thập kỷ qua Và có khả năng là trong tương lai, nhờ vào môi trường hiện tại, mọi người sẽ chú trọng nhiều hơn đến khu vực lân cận và các vùng ngoại ô bên trong và trung tâm, nơi những cư dân và người thuê nhà giàu có hơn sẽ sinh sống Những khu dân cư 'đáng sống' với tiện ích gần gũi này là nơi tăng trưởng vốn sẽ vượt trội Làm thế nào để chúng tôi xác định những địa điểm này? Điều gì làm cho một số địa điểm hấp dẫn hơn những địa điểm khác? Rất nhiều điều phải làm với nhân khẩu học – những địa điểm hiền hòa và cả những địa điểm là địa điểm phong cách sống và địa điểm điểm đến mà những người giàu có và khao khát muốn sống sẽ tốt hơn Ai cũng biết rằng người giàu không thích đi du lịch và họ sẵn sàng và có đủ khả năng chi trả để có được đặc quyền sống ở những vùng ngoại ô có phong cách sống và những địa điểm có điểm số đi bộ cao – nghĩa là họ có thể dễ dàng tiếp cận mọi thứ họ cần Vì vậy, lối sống và điểm đến ngoại ô nơi có nhiều tiện ích trong vòng 20 phút đi bộ hoặc lái xe có khả năng hoạt động tốt hơn trong tương lai Do đó, tại sao, như đã thảo luận ở trên, những khu vực này sẽ có giá cao hơn Đồng thời, nhiều vùng ngoại ô trong số này sẽ trải qua quá trình chỉnh trang đô thị - đây sẽ là những vùng ngoại ô nơi thu nhập đang tăng lên, do đó làm tăng khả năng chi trả của mọi người và trả giá cao hơn cho bất động sản 7. Giá thuê sẽ tăng mạnhÚc đang trải qua một cuộc khủng hoảng cho thuê Nhu cầu thuê tăng tại thời điểm tỷ lệ trống rất thấp sẽ chứng kiến giá thuê tiếp tục tăng trong vài năm tới Sau đó, khi biên giới quốc tế của chúng ta mở rộng hơn nữa, điều này sẽ làm tăng thêm nhu cầu về nhà ở cho thuê Nếu bạn nghĩ về nó. khi mọi người lần đầu tiên chuyển đến một quốc gia hoặc khu vực, hầu hết thuê trước Ngoài ra, khi sinh viên nước ngoài quay trở lại, chúng ta sẽ thấy áp lực tăng lên đối với giá thuê căn hộ gần các cơ sở giáo dục và khu vực trung tâm của chúng ta Bảng trên từ Nghiên cứu SQM cho thấy họ chỉ có khoảng 33.000 bất động sản bỏ trống ở Úc – chúng tôi là 200.000 người nhập cư mới sẽ sống? Và khi giá thuê nhà tăng sẽ tạo ra các vấn đề về khả năng chi trả cho nhiều người thuê, giá thuê căn hộ cũng sẽ tăng vào năm 2022 8. Quá trình di chuyển sẽ tiếp tụcĐược giải phóng khỏi những ràng buộc phải đến văn phòng CBD mỗi ngày, và phát ốm và mệt mỏi vì bị nhốt ở các bang miền nam của chúng tôi, nhiều người Úc đã di cư về phía bắc đến đông nam Queensland vào năm ngoái Và giờ đây, khi các biên giới nội địa của Úc đã mở ra, có khả năng làn sóng di cư từ phía bắc sẽ tiếp tục đến năm 2022 do nhà ở giá cả phải chăng hơn của Queensland và các lợi ích về lối sống được nhận thức Điều này, ngoài tăng trưởng việc làm, lợi ích lâu dài của việc tổ chức Thế vận hội và xây dựng thêm cơ sở hạ tầng, có nghĩa là khu vực này của Úc đang có vẻ đặc biệt tích cực Không chỉ điều này mà việc di cư ra nước ngoài cũng đã tiếp tục, gây thêm áp lực lên thị trường nhà ở của chúng ta, đặc biệt là ở các khu vực nội thành và gần các khu học xá sinh viên Và gần đây, Thủ tướng Anthony Albanese đã tăng hạn ngạch cho những người di cư có tay nghề mới đến Úc 9. Chu kỳ tài sản sẽ bị chi phối bởi những người nâng cấpMôi trường kinh tế và tài sản hiện tại, cộng với những vết sẹo để lại cho nhiều người trong chúng ta sau một hoặc hai năm đóng cửa liên quan đến Covid, có nghĩa là người Úc đang tìm cách nâng cấp lối sống của họ và đây là điều mà chúng ta sẽ còn thấy nhiều hơn nữa Trên thực tế, có bốn loại 'người nâng cấp' chính mà chúng ta có thể thấy nhiều hơn trong chu kỳ tài sản này
10. Nền kinh tế và việc làm của chúng ta sẽ vẫn mạnh mẽChắc chắn RBA muốn giảm chi tiêu của chúng ta xuống một chút để giảm lạm phát, nhưng bất chấp điều này, nền kinh tế của chúng ta sẽ tiếp tục tăng trưởng (mặc dù chậm hơn một chút) và tỷ lệ thất nghiệp sẽ vẫn ở mức thấp vì nhiều việc làm mới sẽ được tạo ra khi nền kinh tế của chúng ta phát triển Vậy chu kỳ suy thoái này sẽ tiếp tục trong bao lâu?Hiện tại tôi nhìn thấy cơ hội cho các nhà đầu tư bất động sản với mục tiêu dài hạn Cơ hội này không phải vì bất động sản rẻ, tuy nhiên, khi bạn nhìn lại thời gian ba năm, giá bạn sẽ trả cho bất động sản ngày hôm nay chắc chắn sẽ rẻ Cơ hội phát sinh vì niềm tin của người tiêu dùng thấp và nhiều người mua nhà và nhà đầu tư tiềm năng đang đứng bên lề Tuy nhiên, tôi tin rằng vào cuối năm nay hoặc đầu năm sau, nhiều người mua tiềm năng sẽ nhận ra rằng lãi suất đang ở gần mức đỉnh, lạm phát sẽ đạt đỉnh và những nỗ lực của RBA sẽ kiểm soát được lạm phát. Và tại thời điểm đó, nhu cầu bị dồn nén sẽ được giải phóng khi lòng tham (FOMO) vượt qua nỗi sợ hãi (FOBE - Sợ mua sớm), điều này luôn xảy ra khi chu kỳ bất động sản tiếp tục. Chúng tôi đã thấy một cơ hội như thế này vào cuối năm 2018 - đầu năm 2019 khi lo ngại về cuộc bầu cử Liên bang sắp tới đã ngăn người mua tham gia thị trường. Và hãy xem điều gì đã xảy ra với giá bất động sản kể từ đó Tôi đã nhìn thấy những cơ hội tương tự vào cuối cuộc Khủng hoảng Tài chính Toàn cầu và vào năm 2002 sau cuộc khủng hoảng công nghệ. Lịch sử có cách lặp lại chính nó bạn thấy. tâm lý người tiêu dùng thay đổi đóng vai trò lớn trong thế giới bất động sản Khi tình cảm của người tiêu dùng thấp như hiện tại, điều này thể hiện ở nhiều số liệu khác nhau bao gồm
Nhưng khi tâm lý người tiêu dùng tăng lên và một khi mọi người nhận ra lạm phát đã lên đến đỉnh điểm và RBA không cần tăng lãi suất nữa, và điều đó có thể xảy ra vào quý 1 hoặc quý 2 năm 2023, chúng ta sẽ thấy sự thay đổi trong
Tâm lý người tiêu dùng kém khi hầu hết các yếu tố kinh tế cơ bản khác mạnh mẽ đơn giản có nghĩa là một đám mây che phủ mặt trời Mùa xuân sẽ nối tiếp mùa đông, và mùa hè sẽ nối tiếp mùa xuân - điều này rồi cũng sẽ qua đi và xu hướng tăng giá dài hạn của các bất động sản có vị trí tốt sẽ tiếp tục Vì vậy, khuyến nghị của tôi là nếu bạn đang ở vị thế tài chính lành mạnh, hãy mua trong khi những người khác đang ngồi bên lề Mặc dù việc mua vào trong một thị trường đang điều chỉnh có thể khiến bạn cảm thấy lạ và phản trực giác, nhưng có nhiều lý do chính đáng giải thích tại sao đây là thời điểm tốt nhất để mua…. và lịch sử đã chứng minh điều này đúng hết lần này đến lần khác
Nhưng đừng cố gắng canh thời điểm thị trường - điều này quá khó Và đừng tìm kiếm một món hời - Nhà hạng A và bất động sản hạng đầu tư đang khan hiếm và vẫn được bán với giá hợp lý Những bất động sản chất lượng cao này sẽ có xu hướng giữ giá trị tốt hơn nhiều so với bất động sản hạng B và C nằm ở vị trí kém hơn và vùng ngoại ô kém hơn Và đừng quá lo lắng Mặc dù người ta đã nói nhiều về mức tăng +20% giá trị bất động sản ở nhiều địa điểm trước thời kỳ suy thoái này, nhưng cần phải nhớ rằng đỉnh cao cuối cùng của thị trường bất động sản của chúng ta là vào năm 2017 và ở nhiều địa điểm, giá nhà đất vẫn trì trệ trong một thời gian tiếp theo. Bây giờ tôi biết một số người đang lo lắng và thắc mắc. "Có phải thị trường bất động sản Úc sẽ sụp đổ vào năm 2022 0r 2023?" Họ nghe thấy những người bi quan về bất động sản vĩnh viễn, những người đã chạy theo các tiêu đề và nói với tất cả những người chuẩn bị lắng nghe rằng thị trường bất động sản Úc sẽ sụp đổ và giá trị nhà ở có thể giảm tới 20% - nhưng chỉ cần nhìn vào các hồ sơ theo dõi khủng khiếp - họ đã Gần đây tôi đã viết một bài báo chi tiết phác thảo 10 lý do tại sao thị trường bất động sản của chúng ta không sụp đổ - bạn có thể đọc nó ở đây Điều đang thực sự ảnh hưởng đến thị trường hiện nay là niềm tin của người tiêu dùng kém Điều gì thúc đẩy giá bất động sản Úc?Như chúng ta đã thảo luận trước đó, không có 'một' thị trường bất động sản Úc Trên thực tế, thậm chí không chỉ có một Melbourne, Sydney, Brisbane, v.v. thị trường bất động sản Mọi thị trường ở mọi khu vực đều được phân khúc và giá ở một số phân khúc này sẽ tốt hơn trong tương lai, trong khi những phân khúc khác thì không. Nhưng dự báo giá nhà ở Úc không đơn giản như người ta tưởng Trong trung hạn, giá trị tài sản sẽ được liên kết với mức độ mà sự phục hồi kinh tế của chúng ta ảnh hưởng đến thu nhập, việc làm, khả năng vay và khả năng vay tín dụng Nói chung, điều này tập trung vào hai khái niệm kinh tế cơ bản. Cung cầu và lạm phát Tuy nhiên, có một thành phần phụ của nhu cầu, được gọi là “khả năng thanh toán”, thường bị bỏ qua Hiểu cách thức các khái niệm này kết hợp với nhau để ảnh hưởng đến bất động sản là điều cốt yếu để giải quyết niềm tin hay nghi ngờ của một người về việc liệu giá trị bất động sản có tăng hay không. Trong nền kinh tế thị trường tự do, giá của bất kỳ hàng hóa nào cũng có xu hướng giảm khi cung cao và cầu thấp. Nói cách khác, khi có quá nhiều thứ gì đó, nó được gọi là “thị trường của người mua” vì người bán phải cạnh tranh, thường bằng cách hạ giá, để thu hút người mua Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ có xu hướng tăng lên khi người mua trả giá cao hơn để cạnh tranh với nguồn cung hạn chế. Đây được gọi là “thị trường của người bán” Hãy nhìn nó theo cách này…
Bây giờ chúng ta đã đề cập đến hai khái niệm kinh tế cơ bản, hãy xem 8 nguyên tắc cơ bản chính hỗ trợ thị trường bất động sản của chúng ta trong trung và dài hạn 1. Tăng trưởng dân sốTrong vài thập kỷ qua, dân số tiếp tục tăng mạnh là động lực chính hỗ trợ thị trường bất động sản của chúng ta Dân số Úc đang tăng khoảng 360.000 người mỗi năm, nghĩa là chúng tôi cần xây dựng khoảng 170.000-180.000 ngôi nhà mới mỗi năm để đáp ứng nhu cầu của tất cả các hộ gia đình mới Trong hai năm qua, sự gia tăng dân số đã bị đình trệ, nhưng hiện tại con số này sẽ tăng trở lại khi các cánh cổng đã được mở và hơn 200.000 người nhập cư từ nước ngoài sẽ được phép đến bờ biển của chúng ta Tất nhiên, Úc có thể sẽ được coi là một trong những nơi trú ẩn an toàn trên thế giới trong tương lai Đồng thời, số lượng bất động sản mới được rao bán tại các thành phố thủ đô của chúng tôi đang giảm tạo ra sự mất cân bằng cung cầu 2. nguồn cung nhà ởNguồn cung nhà ở rõ ràng có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà. nguồn cung dưới mức gây áp lực tăng giá trong khi nguồn cung vượt cầu sẽ làm ngược lại Tình trạng thừa cung nhà ở trước đây từng xảy ra ở nhiều địa điểm của Úc hiện đã biến mất và có rất ít dự án phát triển lớn mới được triển khai Chúng tôi đang gặp phải tình trạng thiếu nguồn cung nghiêm trọng đối với các bất động sản có vị trí tốt ở các thành phố thủ đô của chúng tôi và đang xem xét mất bao lâu để xây dựng các khu đất mới hoặc khu chung cư lớn, và do chi phí xây dựng tăng lên, hầu hết các dự án phát triển trên bản vẽ hiện tại đều không khả thi về mặt tài chính . 3. Xu hướng kích thước nhà đã thay đổiCũng về chủ đề nguồn cung, các hộ gia đình ở Úc đã già đi và chẳng bao lâu nữa thế hệ thiên niên kỷ sẽ chiếm 1/3 thị trường bất động sản và xu hướng hộ gia đình của họ nói chung là dành cho những bất động sản có diện tích nhỏ hơn Nhiều hộ gia đình một và hai người có nghĩa là trong tương lai, chúng ta sẽ cần nhiều nhà ở hơn cho cùng một số người 4. Lãi suấtMôi trường lãi suất thấp giúp người mua có thể vay nhiều tiền hơn và rẻ hơn Đến lượt nó, như chúng ta đã thấy trong vài năm qua, tạo ra một cơn gió ngược cho người mua Nhiều người mua hơn có nghĩa là nguồn cung phải vật lộn để bắt kịp và xảy ra sự mất cân bằng Trên thị trường hiện tại, lãi suất đang tăng nhanh và dự kiến sẽ tăng thêm trong thời gian còn lại của năm, nhưng mức lãi suất cao nhất đã cận kề với việc RBA hiện đang giảm tốc độ tăng lãi suất. 5. người thuê nhàNhu cầu thuê tăng tại thời điểm tỷ lệ trống rất thấp sẽ chứng kiến giá thuê tiếp tục tăng trong vài năm tới. Và điều này sẽ gây áp lực lên nguồn cung nhà ở Chẳng bao lâu nữa 40% dân số của chúng ta sẽ là những người thuê nhà, một phần vì vấn đề khả năng chi trả nhưng cũng vì những lựa chọn về lối sống Chính phủ không cung cấp chỗ ở cho những người này. Điều đó tùy thuộc vào bạn và tôi với tư cách là nhà đầu tư bất động sản Mặt khác, áp lực thị trường cho thuê sẽ buộc một số người mua sẽ tham gia vào thị trường bất động sản sớm hơn dự kiến. 6. nhà đầu tưCác nhà đầu tư giúp thúc đẩy tâm lý và xu hướng thị trường, điều này có tác động dây chuyền đến giá bất động sản Bất chấp sự gia tăng lãi suất gần đây, các nhà đầu tư đã quay trở lại với sự báo thù. Một số bị thu hút bởi giá thuê tăng và sản lượng cao hơn, trong khi những người khác đang tận dụng cơ hội mà thị trường của người mua hiện tại đang cung cấp Nhiều nhà đầu tư hơn có nghĩa là nhiều người mua hơn, có nghĩa là nhiều nhu cầu hơn so với nguồn cung tài sản có sẵn 7. Nền kinh tếMột yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến giá trị của thị trường bất động sản là sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Điều này thường được đo lường bằng các chỉ số kinh tế như tổng sản phẩm quốc nội (GDP), dữ liệu việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hóa, v.v. Nói chung, nền kinh tế đang mạnh và RBA đang cố gắng giảm tốc độ để kiểm soát lạm phát, nhưng hiện tại, mọi người muốn có việc làm đều có thể kiếm được việc làm và điều này sẽ củng cố thị trường nhà ở của chúng ta ngay cả khi nền kinh tế chững lại một chút. 8. khả năng trả nợKhông cần phải nói rằng sự sẵn có của nợ ảnh hưởng trực tiếp đến quỹ đạo của giá bất động sản Hiện tại, hệ thống ngân hàng của Úc rất mạnh, ổn định và lành mạnh Và các ngân hàng đang cố gắng thu hút khách hàng mới bằng các ưu đãi lãi suất tuần trăng mật Mặc dù một số người mua nhà đã cam kết quá mức về tài chính, nhưng không nên lo lắng thực sự về nợ hộ gia đình bởi vì nói chung, nó nằm trong tay những người có đủ khả năng chi trả. Dự báo giá nhà ở SydneyGiá nhà ở Úc đạt mức cao kỷ lục trong thời kỳ đỉnh điểm của Covid-19, với thành phố đắt đỏ nhất của chúng tôi – Sydney – dẫn đầu Và trong khi giá đã hạ nhiệt kể từ khi đạt đỉnh trên toàn thành phố, thị trường bất động sản của Sydney vẫn tiếp tục đạt được mức giá ấn tượng, đặc biệt là ở một số khu vực được tìm kiếm nhiều nhất Xét cho cùng, một số vùng ngoại ô của thành phố được kiểm soát chặt chẽ đến mức một bất động sản có sẵn để bán xuất hiện một cách chóng vánh với những chủ nhà giữ nhà của họ trong vòng 20 năm Và các khu vực trong lối sống hoặc vùng ngoại ô ven biển vẫn có nhu cầu đặc biệt cao khi người mua nhà chờ đợi để đảm bảo tài sản mơ ước của họ Giá nhà trung bình của thành phố hiện ở mức 1 đô la. 257 triệu, giảm 6. 1% kể từ quý trước và giảm 9. 3% trong năm Đó là một câu chuyện tương tự cho các đơn vị đã giảm 3. 3% trong quý và 6. 8% trong năm lên mức trung bình mới $783,406 Khi thị trường nguội đi, số lượng bán nhà đã giảm và trong vài tháng qua, tỷ lệ bán nhà qua đấu giá ở Sydney đã tăng lên, cho thấy nhiều người mua và người bán đang đạt được thỏa thuận về giá Tại Metropole Sydney, chúng tôi thấy rằng các nhà đầu tư chiến lược đang tìm cách tận dụng cơ hội hiện có cho họ, trong khi người mua nhà vẫn đang tích cực tìm cách nâng cấp, để mắt đến thị trường Mặc dù giá trị bất động sản nói chung ở Sydney có thể sẽ giảm thêm một chút, giống như tất cả các thành phố thủ đô của chúng ta, không có một thị trường bất động sản nào ở Sydney, và những ngôi nhà hạng A và bất động sản cấp đầu tư vẫn có nhu cầu cao và có khả năng hoạt động tốt hơn, nhiều người nắm giữ giá trị của chúng tốt Nói cách khác, các lĩnh vực khác nhau của thị trường bất động sản Sydney sẽ bị phân mảnh, đây là một thị trường bất động sản “bình thường” hơn Mặc dù giá nhà trung bình ở Sydney vẫn đang giảm, nhưng tốc độ giảm đang giảm dần và Tiến sĩ Andrew Wilson đã báo cáo rằng "giá chào bán" đối với những ngôi nhà lâu đời được rao bán ở Sydney ổn định trong tháng 10 và giảm 0. 8% trong tháng 11 Đồng thời, tỷ lệ thông qua đấu giá đang tăng với tỷ lệ thông qua đấu giá sơ bộ liên tục báo cáo ở mức cao 60%, một lần nữa, cho thấy sức mạnh ngày càng tăng trong thị trường nhà ở Sydney Dự báo giá nhà ở MelbourneGiá trị nhà ở trên khắp Melbourne đã tăng 17% trong suốt giai đoạn tăng trưởng, với giá trị căn nhà tăng 21% và giá trị căn hộ tăng 11% Kể từ khi đạt đỉnh vào tháng 2, giá trị căn nhà đã giảm -3% và giá trị căn hộ đã giảm -1% Xem xét sự suy giảm gần đây, giá trị nhà ở Melbourne tăng 8. 6% hoặc khoảng 24.200 đô la kể từ khi Covid bắt đầu trở lại vào tháng 3 năm 2020 Khi điều kiện mát mẻ, số lượng nhà bán cũng có xu hướng thấp hơn, ước tính giảm khoảng -18% trong quý 6 so với cùng kỳ năm ngoái Khi nhu cầu của người mua suy yếu, mức cung được quảng cáo đã tăng lên cao hơn 3% so với một năm trước và cao hơn 9% so với mức trung bình 5 năm vào thời điểm này trong năm Với nhiều hàng hơn, các điều kiện thị trường hiện đang có lợi cho người mua hơn người bán với tỷ lệ giải phóng mặt bằng dưới 60%, trong khi tỷ lệ chiết khấu trên thị trường và nhà cung cấp có xu hướng cao hơn đối với doanh số bán hàng theo hiệp định tư nhân Với mức tồn kho cao hơn và ít cạnh tranh hơn, người mua đang dần lấy lại một số đòn bẩy Tại Metropole Melbourne, chúng tôi nhận thấy rằng các nhà đầu tư chiến lược và người mua nhà vẫn đang tích cực tìm cách nâng cấp, để mắt đến thị trường Mặc dù giá trị bất động sản nói chung ở Melbourne có thể sẽ giảm hơn nữa trong thời gian còn lại của năm, giống như tất cả các thành phố thủ đô của chúng ta, không có thị trường bất động sản nào ở Melbourne, và các ngôi nhà hạng A và bất động sản cấp đầu tư vẫn có nhu cầu cao và có khả năng hoạt động tốt hơn, Và tốc độ suy giảm đang giảm dần với Dr. Andrew Wilson đã báo cáo rằng "giá chào bán" đối với những ngôi nhà lâu đời được rao bán ở Melbourne ổn định trong tháng 10 và tăng 0. 1% trong tháng 11 Mặc dù tỷ lệ thanh lý đấu giá sơ bộ của Melbourne vào thời điểm này năm ngoái là khoảng 80%, nhưng tỷ lệ này đã giảm vào đầu năm nay, nhưng đang tăng trở lại khi người mua quay trở lại thị trường và tỷ lệ thanh lý hiện đang giữ ở mức giữa 60%, có nghĩa là 6 trên Giá bất động sản trung bình ở MelbourneĐỌC THÊM. Dự báo thị trường bất động sản Melbourne Dự báo giá nhà ở BrisbaneGiá nhà ở Brisbane chứng kiến mức tăng hàng năm cao nhất trong 13 năm vào năm 2021, khi thị trường bất động sản của thành phố bắt đầu đáp ứng nhu cầu bất động sản không ngừng do Covid-19 gây ra Sự bùng nổ bất động sản chỉ có một lần trong thế hệ này đã dẫn đến việc gần 400 vùng ngoại ô gia nhập câu lạc bộ triệu đô Và ngay cả khi tốc độ tăng trưởng chậm lại ở các khu vực khác của Úc, thị trường nhà ở của Brisbane vẫn tiếp tục hoạt động mạnh mẽ trong nửa đầu năm 2022 Mặc dù hiện tại giá đã bắt đầu giảm so với mức đỉnh, nhưng thị trường đã làm như vậy với độ trễ đáng kể so với việc giảm giá trên khắp phần còn lại của Úc Và không giống như ở Sydney và Melbourne, giá cả trên toàn thành phố vẫn cao hơn nhiều so với chỉ 12 tháng trước Tính đến tháng 11, giá nhà trung bình ở Brisbane là $817,684, cao gấp 2. Giảm 2% theo tháng và 6. giảm 2% theo quý Nhưng so với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà ở Brisbane ngày nay cao hơn 8% Đó cũng là câu chuyện tương tự đối với các đơn vị Đơn giá trung bình $494,785 của Brisbane là 0. 9% so với tháng trước, 1. Thấp hơn 2% so với quý trước nhưng vẫn là 10. Cải thiện 7% so với giá được ghi nhận cùng thời điểm năm ngoái Tại sao thị trường lại mạnh mẽ như vậy, bạn có thể hỏi? Chà, đã có một lượng lớn di cư nội địa (đặc biệt là từ Victoria và NSW về phía bắc) đến Queensland với những người Úc đang tìm kiếm bất động sản giá cả phải chăng hơn ở các vùng ngoại ô có phong cách sống Và kết quả là thị trường bất động sản khởi sắc Nhưng mặc dù bang phía đông bắc vẫn là một trong những bang phát triển mạnh nhất của đất nước, nhưng nếu bạn đang tìm mua, bạn sẽ rất vui khi biết rằng bạn có thể kiếm được nhiều tiền hơn ở Brisbane so với Sydney và Melbourne Hiện tại, nhóm tại văn phòng Metropole ở Brisbane đang nhận thấy hoạt động của các nhà đầu tư bất động sản đang diễn ra mạnh mẽ, đặc biệt là đối với nhà ở, và không chỉ đến từ người dân địa phương mà còn từ các nhà đầu tư liên bang, những người nhận thấy giá bất động sản ở Brisbane cũng như lợi nhuận cho thuê thuận lợi. Tuy nhiên, không có một thị trường bất động sản Queensland, cũng không phải một thị trường bất động sản đông nam Queensland, và các địa điểm khác nhau đang hoạt động khác nhau và có khả năng sẽ tiếp tục như vậy Nhà ở vẫn là mục yêu thích của những người săn nhà tiềm năng, với nhu cầu tăng sau thời kỳ phong tỏa và nó vẫn tăng đáng kể so với năm ngoái Tuy nhiên, nhu cầu về căn hộ đang giảm và nhìn chung, căn hộ ở Queensland là một khoản đầu tư rủi ro cao hơn so với nhà ở, đặc biệt là do nguồn cung căn hộ cao không phù hợp cho gia đình hoặc chủ sở hữu. Brisbane có thể sẽ là một trong những thị trường bất động sản hoạt động tốt nhất trong vài năm tới, nhưng trong khi một số địa điểm ở Brisbane có tiềm năng tăng trưởng mạnh, thì những bất động sản phù hợp ở những địa điểm này sẽ tạo ra những khoản đầu tư dài hạn tuyệt vời và nên tránh một số thị trường phụ như Nhóm Metropole Brisbane của chúng tôi đã nhận thấy niềm tin của người tiêu dùng địa phương tăng lên đáng kể với nhiều người mua nhà và nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản hơn Đồng thời, chúng tôi đang nhận được nhiều yêu cầu hơn từ các nhà đầu tư liên bang mà chúng tôi đã có trong nhiều năm ĐỌC THÊM. Dự báo thị trường bất động sản của Brisbane trong năm tới Dự báo giá nhà ở CanberraThị trường bất động sản của Canberra là một “người thành công thầm lặng” với giá nhà trung bình ghi nhận mức tăng giá lớn nhất trên tất cả các thành phố thủ đô của Úc, ở mức khổng lồ 25. 5% chỉ trong một hoặc 3 năm. 7% trong quý, lên mức trung bình mới là 1 đô la. 015 triệu theo Báo giá nhà miền Điều đó có nghĩa là giá đã tăng gần 1.054 đô la một ngày trong quý 6 để tăng tổng cộng 96.000 đô la Đây là mức tăng giá mạnh nhất trong gần ba thập kỷ, báo cáo của Domain giải thích Giá nhà trung bình ở nội bắc, nội nam và Thung lũng Woden hiện đều trên bảy chữ số Nhưng tốc độ tăng giá đơn vị đã bị hạn chế hơn do sự bùng nổ phát triển trong những năm gần đây chứa đựng giá cả, mặc dù chúng đang tiến gần đến mức cao kỷ lục, lên mức khiêm tốn hơn là 18.000 USD (hoặc 3. 6%) trong quý tháng 6 lên $504,217 Thật thú vị, kể từ sau đại dịch, giá nhà ở Canberra đã tăng 30%. 9% và đơn giá 9. 4%, đây là tỷ lệ tăng trưởng cao nhất trên tất cả các thành phố của Úc Tỷ lệ bán đấu giá cao trong suốt cả năm là một dấu hiệu khác cho thấy sức mạnh của thị trường bất động sản ở Canberra Dự báo giá nhà ở PerthGiá trị nhà ở Perth tăng 0. 4% trong tháng 6, tiếp thị tháng thứ hai liên tiếp tỷ lệ lãi vốn giảm Sự chậm lại diễn ra sau sự phục hồi tạm thời về tốc độ tăng trưởng của Perth trùng với thời điểm biên giới các tiểu bang được mở cửa trở lại, tuy nhiên, có vẻ như thị trường Perth một lần nữa đang mất dần sức hút cùng với xu hướng chung của cả nước Nguồn cung nhà ở được quảng cáo vẫn cực kỳ thấp và đang có xu hướng giảm khi hoạt động mua vẫn tăng, ngụ ý điều kiện bán vẫn mạnh trên thị trường Perth Điều này được hỗ trợ bởi thời gian bán nhanh chóng vì nhà trung bình chỉ cần 18 ngày để bán, mặc dù thời gian bán nhanh như vậy đã xảy ra khi tỷ lệ chiết khấu đã tăng cao hơn Với giá trị nhà ở trung bình là 558.600 đô la vẫn là mức thấp nhất trên khắp các thành phố thủ phủ, khả năng chi trả nhà ở ít khó khăn hơn so với ở các thủ đô khác, điều này có thể giúp bảo vệ thị trường nhà ở Perth khỏi suy thoái lớn hơn Sự cô lập của Perth và sự phụ thuộc quá mức về kinh tế vào ngành khai thác mỏ có nghĩa là nhiều người mua nhà tiềm năng sẽ xem xét việc chuyển đi nơi khác để phát triển sự nghiệp của họ Nhưng giá bất động sản hấp dẫn ở Tây Úc không có nghĩa là các nhà đầu tư nên nhảy vào thị trường bất động sản Perth – có nhiều cơ hội tốt hơn ở các vùng khác của Úc Vấn đề là nền kinh tế Tây Úc quá phụ thuộc vào một ngành công nghiệp - ngành khai thác mỏ và phần lớn trong số này phụ thuộc vào Trung Quốc, và điều này có tác động dây chuyền trực tiếp đến giá nhà ở Tây Úc Nếu không có những thay đổi về cấu trúc đối với nền kinh tế Tây Úc, thì khó có khả năng cung cấp số lượng đáng kể việc làm được trả lương cao hơn và sự gia tăng đáng kể về tốc độ tăng trưởng dân số cần thiết để tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng giá nhà đất mạnh mẽ trong trung và dài hạn Dự báo giá nhà ở HobartHobart là con cưng của các nhà đầu tư bất động sản đầu cơ và là thị trường bất động sản hoạt động tốt nhất trong năm 2017-2018, nhưng kể từ đó, tốc độ tăng trưởng bất động sản ở Hobart đã chậm lại Giá bất động sản Hobart đã được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ và nguồn cung thị trường yếu Ở đây chúng tôi đã tập hợp các dữ liệu mới nhất về giá bất động sản của Tasmania GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG BÌNH CHO HOBARTGiá trị trung bình/trung bình/giá Thay đổi hàng tháng Thay đổi theo quý Thay đổi hàng năm Nhà ở thủ đô$684,828-2. 0%-4. 4%-4. 1%Nhà ở thủ đô$740,100-2. 0%-4. 4%-3. 7%Đơn vị thành phố thủ đô$539,720-1. 8%-4. 3%-5. 7%Nhà ở khu vực$514,822-0. 2%-2. 5%4. 7%Nguồn. Corelogic, ngày 1 tháng 12 năm 2022 Dự báo giá nhà ở AdelaideAdelaide tiếp tục nổi bật là thị trường nhà ở thành phố thủ đô mạnh nhất quốc gia Qua chu kỳ tăng trưởng, giá trị nhà ở tại Adelaide đã tăng 44%, thêm khoảng 197.000 đô la vào giá trị nhà ở trung bình Hầu hết sự tăng trưởng này tập trung vào thị trường nhà ở hơn là các căn hộ, với giá trị tăng 48% trong suốt chu kỳ cho đến nay, trong khi giá trị căn hộ tăng ít hơn 23% Một trong những yếu tố chính đẩy giá lên cao là tình trạng thiếu nguồn cung như quảng cáo đang diễn ra. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Adelaide hiện đã tham gia cùng với phần còn lại của Úc trong tình trạng suy thoái nhà ở giảm 0. 2% trong tháng trước, nhưng vẫn tăng 44. 2% kể từ khi đại dịch bắt đầu vào tháng 3 năm 2020 Triển vọng dài hạn cho thị trường bất động sản Úc (2025-2030)Với giá trị bất động sản tăng hơn 20% ở hầu hết các địa điểm trên khắp nước Úc trong thời kỳ bùng nổ 2020-21, khả năng chi trả bắt đầu bị ảnh hưởng, đặc biệt là ở các khu vực kinh tế xã hội thấp hơn và ở hai thành phố thủ phủ lớn của chúng ta Ghi chú. Bất động sản ở Úc chưa bao giờ rẻ - và chúng chưa bao giờ rẻ nếu bạn muốn sống ở những vị trí tuyệt vời trong bất kỳ thành phố lớn đẳng cấp thế giới nào Như tôi đã gợi ý trong tương lai, thị trường nhà ở của chúng ta sẽ bị phân mảnh vì một số phân khúc nhân khẩu học nhất định sẽ nhận thấy chi phí sinh hoạt tăng do lạm phát và giá thuê cao hơn hoặc chi phí thế chấp cao hơn vào thời điểm tiền lương không theo kịp lạm phát sẽ khiến họ không nhận được Hiện nay, có khoảng 26 triệu người Úc và dự báo dân số Úc sẽ tăng lên 29 triệu người vào năm 2030 Điều này có nghĩa là sẽ có thêm 3 triệu người cần một nơi nào đó để sinh sống và điều này sẽ củng cố thị trường bất động sản của chúng ta Đầu năm 2021 Chính phủ đưa ra Báo cáo liên thế hệ (IGR) giúp Australia và các doanh nghiệp lập kế hoạch cho 40 năm tới IGR dự đoán dân số Úc là 38. 8 triệu người vào năm 2060-61, và mặc dù con số này thấp hơn một chút so với các dự báo trước đó - do Covid làm mọi thứ chậm lại - điều này vẫn có nghĩa là dân số Úc được dự đoán sẽ tăng nhanh hơn hầu hết các nước phát triển khác Mặc dù giảm dân số dự kiến, những xu hướng này thực sự hoành tráng Nếu bạn nghĩ về điều đó, Úc đã mất hơn 200 năm kể từ khi người châu Âu định cư để đạt được dân số 25. 5 triệu người hôm nay Nhưng trong 40 năm tới, dân số nước ta sẽ tăng khoảng 13. 3 triệu người Nói cách khác, nó sẽ tăng hơn 50% Để làm cho điều này tồi tệ hơn, hiện tại, có 2. 5 người trong mỗi hộ gia đình, nhưng IGR dự báo số người trung bình trong mỗi hộ gia đình sẽ giảm một chút trong tương lai, nghĩa là chúng tôi sẽ cần thêm khoảng một phần ba bất động sản so với hiện tại Để đối phó với sự gia tăng dân số dự kiến từ nay đến năm 2061, có khả năng chúng tôi sẽ yêu cầu một bất động sản mới được xây dựng cho mỗi hai bất động sản hiện đang tồn tại Tất cả điều này có nghĩa là cách sống của chúng ta sẽ thay đổi đáng kể và các nhà quy hoạch thị trấn sẽ phải vật lộn để đối phó với sự tăng trưởng này Vì vậy, khi chúng ta nghĩ về dự báo bất động sản trong 5 năm tới ở Úc, chúng ta phải nghĩ xem sự gia tăng dân số sẽ tác động như thế nào đến các lựa chọn đầu tư bất động sản Và làm thế nào các nhà đầu tư chiến lược, hiểu biết sẽ có vị trí tốt để tận dụng các xu hướng đang thay đổi Những gì chúng tôi dự đoán cho thị trường bất động sản của Úc là sẽ có nhiều tòa tháp căn hộ cao tầng hơn, không chỉ ở khu trung tâm mà còn ở các vùng ngoại ô trung lưu của chúng tôi Trên thực tế, chúng ta đã bắt đầu thấy điều này, đặc biệt là ở Melbourne và Sydney. Và chúng tôi cũng hy vọng sẽ có nhiều nhà ở mật độ trung bình hơn - đặc biệt là nhà phố sẽ là một cách phổ biến để sống với chỗ ở lớn hiện đại trên những khu đất nhỏ hơn Tuyệt, vậy giá nhà dự đoán ở Úc năm 2030 là bao nhiêu? Sẽ là ngu ngốc nếu cố gắng dự đoán giá bất động sản trong tương lai vì không ai thực sự biết điều gì sẽ xảy ra với lạm phát và lãi suất Nhưng những gì chúng ta có thể thấy là càng nhiều người trong chúng ta muốn sống ở các thành phố lớn của Úc (và đặc biệt là ở những địa điểm gần khu trung tâm hoặc mặt nước), nơi sẽ có nhiều lợn biển hơn và sự khan hiếm sẽ chỉ đẩy Những câu hỏi khác tôi thường được hỏiCó bong bóng bất động sản ở Úc?
Vì vậy, chúng ta đang ở trong một bong bóng tài sản?
Nên mua nhà bây giờ hay đợi đến 2023, 2024?
Mua nhà ở Úc có đáng không?
|
